Как получить дивиденды за прошлые годы

Выплата дивидендов бывшему участнику

Вопросы по выплате дивидендов бывшим участникам обществ волнуют многих бывших и действующих собственников. Разберёмся с ними окончательно в этой статье.

О праве обращения бывшего участника общества с требованием распределения прибыли, образовавшейся в период его участия в обществе, после утраты им статуса участника общества В соответствии с п. 1 ст. 8 Федерального закона от 08.02.1998 № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью» (далее Закон №14-ФЗ) участники ООО вправе принимать участие в распределении прибыли.

Распределение прибыли между участниками общества с ограниченной ответственностью регулируется ст. 28 Закона № 14-ФЗ. Пунктом 1 этой статьи определено, что общество вправе ежеквартально, раз в полгода или раз в год принимать решение о распределении своей чистой прибыли между участниками общества. Решение об определении части прибыли общества, распределяемой между участниками общества, принимается общим собранием участников общества. В п. 2 ст. 28 Закона № 14-ФЗ говорится о том, что часть прибыли общества, предназначенная для распределения между его участниками, распределяется пропорционально их долям в уставном капитале. Причем уставом общества (при его учреждении или путем внесения последующих изменений по решению общего собрания участников общества, принятому единогласно) может быть установлен иной порядок распределения прибыли между участниками общества. В соответствии с п. 3 ст. 28 Закона № 14-ФЗ срок и порядок выплаты части распределенной прибыли устанавливаются уставом ООО или решением общего собрания участников общества о распределении прибыли между ними.

Если участник выходит из ООО, подав заявление о выходе, то ООО должно выплатить ему действительную стоимость его доли (Пункт 1 ст. 26, п. 6.1 ст. 23 Закона № 14-ФЗ).

Считать и выплачивать уходящему участнику дивиденды за счет чистой прибыли, накопленной к моменту выхода его из ООО, в связи с тем что он покидает ООО, не нужно. Дивиденды полагаются только в случае принятия общим собранием участников (единственным участником) решения о распределении чистой прибыли (Пункт 1 ст. 28 Закона № 14-ФЗ; абз. 6 п. 15 Постановления Пленума ВС РФ N 90, Пленума ВАС РФ N 14 от 09.12.1999).

Таким образом, дивиденды уходящему участнику выплачиваются, только если до его выхода в ООО принимались решения о распределении чистой прибыли и по ним числится задолженность перед этим участником. Аналогичный вывод сделан в Определении ВАС РФ от 12.05.2009 N ВАС-5308/09 и в Постановлении ФАС Северо-Западного округа от 23.03.2009 по делу N А56-11686/2008.

При этом срок выплаты части распределенной прибыли общества не должен превышать 60 дней со дня принятия решения о распределении прибыли между участниками общества. Если срок выплаты уставом или решением общего собрания участников не определен, указанный срок считается равным 60 дням со дня принятия решения о распределении прибыли между участниками общества.

Участник ООО, которому в установленный срок не была выплачена часть распределенной прибыли общества, вправе обратиться к обществу с требованием о ее выплате. Срок, в течение которого ему предоставлено такое право, составляет 3 года с момента истечения срока для выплаты распределенной прибыли по принятому решению (п. 4 ст. 28 Закона № 14-ФЗ).

Уставом общества может быть предусмотрен более продолжительный срок для обращения с данным требованием, но не более 5 лет. Пропущенный срок восстановлению не подлежит.

Согласно абз. 2 п. 12 ст. 21 Закона № 14-ФЗ к приобретателю доли или ее части в уставном капитале общества переходят все права и обязанности участника общества, возникшие до совершения сделки, направленной на отчуждение указанной доли или ее части в уставном капитале, или до возникновения иного основания ее перехода.

Статьей 29 Закона № 14-ФЗ установлены случаи ограничения распределения прибыли общества между участниками общества и ограничения выплаты прибыли общества участникам общества:

«1. Общество не вправе принимать решение о распределении своей прибыли между участниками общества:

до полной оплаты всего уставного капитала общества;

до выплаты действительной стоимости доли или части доли участника общества в случаях, предусмотренных настоящим Федеральным законом;

если на момент принятия такого решения общество отвечает признакам несостоятельности (банкротства) в соответствии с федеральным законом о несостоятельности (банкротстве) или если указанные признаки появятся у общества в результате принятия такого решения; если на момент принятия такого решения стоимость чистых активов общества меньше его уставного капитала и резервного фонда или станет меньше их размера в результате принятия такого решения; в иных случаях, предусмотренных федеральными законами.

2. Общество не вправе выплачивать участникам общества прибыль, решение о распределении которой между участниками общества принято:

если на момент выплаты общество отвечает признакам несостоятельности (банкротства) в соответствии с федеральным законом о несостоятельности (банкротстве) или если указанные признаки появятся у общества в результате выплаты;

если на момент выплаты стоимость чистых активов общества меньше его уставного капитала и резервного фонда или станет меньше их размера в результате выплаты;

в иных случаях, предусмотренных федеральными законами.

По прекращении указанных в настоящем пункте обстоятельств общество обязано выплатить участникам общества прибыль, решение о распределении которой между участниками общества принято».

При этом нормы гражданского законодательства не содержат запрета на распределение чистой прибыли ООО, сформированной в предыдущих отчетных периодах.

Согласно п.1. ст. 43 Налогового кодекса РФ дивидендом признается любой доход, полученный акционером (участником) от организации при распределении прибыли, остающейся после налогообложения (в том числе в виде процентов по привилегированным акциям), по принадлежащим акционеру (участнику) акциям (долям) пропорционально долям акционеров (участников) в уставном (складочном) капитале этой организации. Пунктом 2 ст. 43 Налогового Кодекса РФ установлен исчерпывающий перечень доходов, которые не признаются дивидендами:

1) выплаты при ликвидации организации акционеру (участнику) этой организации в денежной или натуральной форме, не превышающие взноса этого акционера (участника) в уставный (складочный) капитал организации;

2) выплаты акционерам (участникам) организации в виде передачи акций этой же организации в собственность;

3) выплаты некоммерческой организации на осуществление ее основной уставной деятельности (не связанной с предпринимательской деятельностью), произведенные хозяйственными обществами, уставный капитал которых состоит полностью из вкладов этой некоммерческой организации.

Как в гражданском, так и в налоговом законодательстве установлено, что источником выплаты дивидендов является чистая прибыль организации. Указаний на то, в какой именно период должна образоваться такая прибыль нигде нет (ст. 43 Налогового Кодекса РФ, п.1 ст. 28 Закона №14-ФЗ). Следовательно, если по итогам прошлых лет прибыль не распределена, то за ее счет можно выплатить дивиденды в текущем году.

Правомерность такого вывода подтверждена в Письмах Минфина России от 24.08.2012 N 03-04-06/4-256, от 20.03.2012 N 03-03-06/1/133, от 06.04.2010 N 03-03-06/1/235. Аналогичные выводы содержатся и в Постановлениях ФАС Северо-Кавказского округа от 23.01.2007 N Ф08-7128/2006, от 22.03.2006 N Ф08-1043/2006-457А, ФАС Восточно-Сибирского округа от 11.08.2005 N А33-26614/04-С3-Ф02-3800/05-С1, ФАС Поволжского округа от 10.05.2005 N А55-9560/2004-43.

Кроме того, дивиденды можно выплатить за счет прибыли прошлых лет, если в отчетном году у организации чистой прибыли не было (Письмо ФНС России от 05.10.2011 N ЕД-4-3/16389@).

Если прежний участник (участники) ООО до момента выхода из общества принял(и) решение о распределении чистой прибыли, то данная прибыль должна быть выплачена в течение 60 дней с момента принятия такого решения. При этом после утраты статуса участника законодательством не предусмотрено право обращения бывшего участника с требованием распределения прибыли, образовавшейся в период его участия в обществе.

Дивиденды за счет прибыли прошлых лет

В Федеральном законе от 08.02.98 № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью» (далее — Закон об ООО) понятие «дивиденды» не используется. Но на практике под ними понимается часть чистой прибыли компании, распределяемой в пользу ее участников. В пункте 1 ст. 28 Закона об ООО сказано, что распределение чистой прибыли общество вправе осуществлять ежеквартально, раз в полгода или раз в год. Решение об этом принимается общим собранием участников (п. 1 ст. 28, подп. 7 п. 2 ст. 33 Закона об ООО). Таким образом, дивиденды в ООО могут выплачиваться ежеквартально.

В Законе об ООО нигде не указано, что распределять можно только чистую прибыль отчетного года. Получается, что для выплаты дивидендов важно лишь принципиальное наличие у общества чистой прибыли, а за какой год она образовалась — не имеет значения. Чиновники это подтверждают. Так, в письме от 20.03.2012 № 03-03-06/1/133 Минфин России разъяснил, что источником выплаты дивидендов является чистая прибыль организации. Чистая прибыль — это часть прибыли, остающаяся в организации после уплаты налогов и других платежей и поступающая в полное ее распоряжение. Организация самостоятельно определяет направления использования чистой прибыли. Исходя из этого, финансисты пришли к выводу, что выплаты из состава нераспределенной ранее прибыли будут квалифицироваться как дивиденды. Аналогичные выводы содержатся в письмах Минфина России от 06.04.2010 № 03-03-06/1/235, от 14.05.2009 № 07-02-06/119. А в письме от 05.10.2011 № ЕД-4-3/16389@ ФНС России указала, что ни налоговое, ни гражданское законодательство не содержат ограничений по выплате дивидендов в текущем году из нераспределенной прибыли прошлых лет.

В постановлении от 25.06.2013 № 18087/12 Президиум ВАС РФ разъяснил, что чистая прибыль ООО определяется по данным бухгалтерской отчетности. При этом по своей экономической природе чистая прибыль соответствует нераспределенной прибыли, отражаемой по кредиту счета 84 «Нераспределенная прибыль (непокрытый убыток)». Согласно Инструкции по применению Плана счетов убыток, полученный по итогам года, учитывается по дебету счета 84. Следовательно, если после отражения убытка 2017 г. сальдо по счету 84 остается кредитовым, это означает, что у общества есть чистая прибыль, которая может быть распределена между участниками.

При распределении чистой прибыли нужно учитывать ограничения, установленные в ст. 29 Закона об ООО. В частности, нельзя принимать решение о распределении чистой прибыли (выплачивать ее), если это приведет к появлению признаков банкротства или если чистые активы общества окажутся меньше его уставного капитала.

Итак, если компания получила за 2017 г. убыток, но при этом у нее осталась нераспределенная прибыль 2016 г., участники могут принять решение о ежеквартальной выплате дивидендов в 2018 г. при условии что это не приведет к появлению у ООО признаков банкротства или снижению величины чистых активов ниже суммы уставного капитала.

В общем случае в ООО распределение чистой прибыли между участниками осуществляется пропорционально их долям в уставном капитале. Но уставом общества может быть предусмотрен и иной порядок (п. 2 ст. 28 Закона об ООО). В целях налогообложения дивидендами признается любой доход, полученный участником от организации при распределении прибыли, остающейся после налогообложения, пропорционально доле в уставном капитале (п. 1 ст. 43 НК РФ). Следовательно, та часть чистой прибыли, которая выплачена участнику непропорционально его доле в уставном капитале, дивидендами в целях налогообложения не считается. Минфин России это подтверждает (письмо от 30.07.2012 № 03-03-10/84, доведено до сведения нижестоящих налоговых органов письмом ФНС России от 16.08.2012 № ЕД-4-3/13610@). Таким образом, для налоговых целей дивидендами будут признаваться ежеквартальные выплаты участникам в 2018 г. пропорционально их долям в уставном капитале за счет нераспределенной прибыли 2016 г.

Читайте также:  Срок больничного листа после операции в 2020 году

Доходы участников в виде дивидендов подлежат обложению НДФЛ. Исчисление и уплату налога производит общество, которое признается налоговым агентом (п. 3 ст. 214, п. 1, 2 ст. 226 НК РФ).

Порядок налогообложения дивидендов зависит от того, является ли участник на дату выплаты налоговым резидентом РФ или нет. Налоговыми резидентами признаются физические лица, фактически находящиеся в РФ не менее 183 календарных дней в течение 12 следующих подряд месяцев (п. 2 ст. 207 НК РФ).

Если участник — налоговый резидент РФ, дивиденды облагаются НДФЛ по ставке 13% (п. 1 ст. 224 НК РФ). Согласно положениям п. 2 ст. 210 и п. 5 ст. 275 НК РФ сумма налога, подлежащая удержанию и перечислению в бюджет у участника — резидента РФ, определяется обществом по формуле:

Н = К x Сн x (Д1 – Д2), где:

К — отношение суммы дивидендов участника к общей сумме дивидендов, подлежащих выплате;

Сн — ставка НДФЛ;

Д1 — общая сумма дивидендов, подлежащая выплате в пользу всех получателей;

Д2 — сумма доходов от долевого участия, полученных самой компанией, которые не были учтены при прошлых выплатах дивидендов участникам. При этом в эту сумму не включаются полученные компанией дивиденды, облагаемые налогом на прибыль по нулевой ставке.

Если на дату выплаты дивидендов участник не является налоговым резидентом РФ, обложение НДФЛ осуществляется по ставке 15% (п. 3 ст. 224 НК РФ). А налог, подлежащий удержанию, рассчитывается как произведение суммы дивидендов на соответствующую налоговую ставку (п. 6 ст. 275 НК РФ).

Сн — ставка НДФЛ;

Поиск по теме

а почему нельзя тупо несколько лет прописать? например:за 2008-100, за 2009-150, за 2010-50, за 2011-70 и все это поделить по долям.

Выплата дивидендов за прошлые годы

— или на внеочередном собрании, созываемом в любое время по окончании отчетного года.

Дивиденды новому собственнику после смерти акционера

В случае смерти акционера его акции в составе наследственного имущества переходят к наследникам в порядке универсального правопреемства, то есть в неизменном виде как единое целое и в один и тот же момент, если из правил ГК РФ не следует иное (п. 1 ст. 1110 ГК РФ).

Выплата дивидендов учредителям за прошлые периоды

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

Лекторы – ведущие эксперты, непосредственные разработчики законов:
В. В. Витрянский, Л. Ю. Михеева, Е. А. Суханов, А. А. Маковская. Принять участие можно очно/ онлайн или в записи, в любой точке страны!

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

Недвижимость итоги года

Собственник большей части квартиры обратился в суд и попросил разрешить ему принудительно выплатить участнику долевой собственности денежную компенсацию за его очень незначительную часть в этой квартире площадью чуть больше 44 квадратных метров.

В суде гражданин заявил, что ответчику в квартире принадлежит 7/100 доли. Это в пересчете на метры – немногим больше 3 метров общей, и 1,9 жилой площади.

Сам ответчик выделить ему долю не просил, согласие на замену метров деньгами не высказывал и другой недвижимости не имеет. Местные суды отказали истцу в его просьбе, и тот дошел до Верховного суда РФ.

Судебная коллегия по гражданским делам ВС отказы коллег изучила и с ними не согласилась.

Вот аргументы Верховного суда. По 252-й статье Гражданского кодекса, имущество, которое находится в долевой собственности нескольких человек, можно разделить по их согласованию. Каждый участник долевой собственности вправе требовать свою долю. Если соседи договориться между собой не могут, то это может сделать суд по просьбе одного из них.

Если выделить долю невозможно без “несоразмерного ущерба” для остальных собственников, то желающий получить свою часть дольщик может просить у соседей заплатить ему за свою часть.

Выплата компенсации участнику долевой собственности вместо выделения доли допускается только с согласия самого собственника. Но если доля так мала, что выделить ее невозможно, и собственник кусочка “не имеет существенного интереса к использованию общего имущества”, то суд может сам обязать соседей заплатить гражданину за его метр. Это сказано в 4-й части той же 252-й статьи Гражданского кодекса. Как только человек получает деньги, он утрачивает право собственности.

Верховный суд пишет, что право суда отнять микродолю и заменить ее выплатой является исключительным случаем и он допустим “только при конкретных обстоятельствах и в пределах, в каких это необходимо для восстановления нарушенных прав и интересов других участников долевой собственности”.

По мнению ВС, местные суды были не правы. Они решили, что хозяин метра “имеет интерес к использованию общего имущества, так как не заявлял требования о выделении ему доли”. Это, заявила высокая инстанция, противоречит 252-й статье Гражданского кодекса. А ссылка местных судов на то, что у собственника мини-доли нет другого недвижимого имущества, не может быть основанием для отказа в иске. Кроме того, местные суды не обратили внимание, что собственник метра живет совсем в другом субъекте РФ и никаких отношений с хозяином оставшейся части квартиры не имеет. Как упрек в адрес нижестоящих судов ВС заявил и еще одну вещь – решая вопрос о реальной заинтересованности мини-собственника в общем имуществе, суды не учли неудобства, которые он причиняет другому собственнику.

Имеет ли хозяин метра интерес в “использовании общего имущества”, решает суд в каждом конкретном случае, анализируя все представленные доказательства, подтверждающие необходимость и нужность общего имущества. Так, проверяется, в частности, возраст, состояние здоровья, профессиональная деятельность, наличие детей, других членов семьи, в том числе нетрудоспособных.

Ничего этого местные суды не изучали, значит, сказал Верховный суд, спор надо пересматривать с учетом разъяснений.

В суде гражданин заявил, что ответчику в квартире принадлежит 7/100 доли. Это в пересчете на метры – немногим больше 3 метров общей, и 1,9 жилой площади.

Чем долевая собственность отличается от совместной?

И долевое владение квартирой, и совместное право означают, что объект недвижимости находится в общей собственности (то есть в собственности двух или нескольких лиц). Ключевое отличие: при совместной собственности из недвижимости не выделяются конкретные доли. Классический пример: супруги, владеющие квартирой на общем основании (например, купившие ее совместными усилиями, находясь при этом в браке). Если размер долей не определен, то доли считаются равными. При этом стоит помнить, что, согласно п. 3 ст. 244 Гражданского кодекса Российской Федерации, образование совместной собственности возможно не только между супругами, но и, например, в отношении имущества фермерского хозяйства.

Если договориться не получается, то вам придется обратиться в суд, который разрешит спор. Если суд определит, что выделить вашу долю невозможно без несоразмерного ущерба имуществу (например, имущество нельзя будет использовать по назначению или станет неудобно использовать), то вы получите право получить денежную компенсацию от других совладельцев, а ваша доля перейдет к ним. Но такое возможно только при вашем согласии на компенсацию — кроме случаев, когда вас могут обязать продать квартиру (об этом далее в тексте).

Как получить в денежном эквиваленте свою долю приватизированной квартиры после развода?

В 2009 году я стал владельцем 1/4 трехкомнатной приватизированной квартиры. Имею свидетельство о праве на собственность. С 2003 года после развода я в этой квартире не проживаю. Сейчас там проживают: бывшая жена, мой сын-20 лет, моя дочь-14 лет и сожитель бывшей жены. У бывшей жены, сына и дочери тоже есть свидетельства о праве на собственность. Мне нужны деньги на покупку другого жилья. Мирно решить вопрос о возмещении мне стоимости моей доли не получается. Нет денег и гуляй Вася. Бывшая и сожитель торгуют продуктами на базаре. Деньги есть. На отдых ездят регулярно. Жить в этой квартире не хочу, чтобы скандалы не отразились на психике моих детей. При обоюдной ненависти договориться не возможно. Отдать 20 с лишним лет Армии, столько здоровья и сил, чтобы получить эту квартиру и сейчас все оставить ей и её сожителю не могу. Возможно ли как-то получить свою долю в денежном эквиваленте? Понимаю, что таким образом, я ухудшаю жилищные условия своих детей, но у меня не хватит уже здоровья, чтобы заработать на другое жилье.

С удовольствием почитал бы судебную практику по этому поводу. Но видимо не там ищу. Складывается впечатление, что такая проблема только у меня. Может найдется для меня нужная ссылка на судебную практику.

В соответствии со статьей 250 Гражданского кодекса Российской Федерации «При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов».
Преимущественное право покупки действует лишь в тех случаях, когда доля продается постороннему лицу. При продаже доли кому-либо из участников общей долевой собственности, остальные участники общей долевой собственности (сособственники), преимущественного права на приобретение отчуждаемой доли не имеют. Если преимущественным правом покупки пожелают воспользоваться несколько участников общей долевой собственности, выбирать, кому из них продать свою долю будет продавец. В случаях возникновения спора между ними суд не вправе обязать продавца передать свою долю другому собственнику, а не тому, который этим продавцом выбран.
Для соблюдения права преимущественной покупки продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.
В уведомлении, направляемом участникам общей собственности, необходимо указать полный адрес объекта недвижимости, фамилию имя и отчество сособственника, цену, за которую предлагается выкупить долю, а так же и другие условия сделки (например, форма договора купли-продажи, срок его регистрации в Главном управлении Федеральной регистрационной службе по Москве, банк в котором будет осуществлена закладка денег, возможность предоставления рассрочки платежа и т.п.).
На практике уведомление может быть сделано любым способом, позволяющим сделать вывод о том, что оно получено адресатом в определенное время. Чаше всего применяется уведомление через нотариуса, который отправляет письма сособственникам, либо телеграммой (заказной с уведомлением) непосредственно продавцом при этом необходимо получить на почте ее заверенную копию и дождаться получения уведомления о вручении (нужно учитывать, что данную телеграмму должен отправить сам собственник, она не может быть отправлена сотрудником Компании, а если же такое произошло, то у нас должно быть письменное согласие продавца на отправление вышеуказанной телеграммы, т.к. вся информация, содержащаяся в ней, является конфиденциальной). Так же возможно личное уведомление с составлением расписки (надписью, сделанной сособственником на втором экземпляре уведомления «с уведомлением ознакомлен, дата, ФИО, подпись»). Если другие сособственники изначально не хотят выкупать долю, то можно их не уведомлять телеграммой, а просто взять у них нотариально заверенные заявления о том, что они уведомлены и отказываются от права преимущественной покупки. Часто сособственник уклоняется от получения телеграммы с целью воспрепятствовать продаже доли. При этом необходимо добиться того, чтобы почтовый работник написал, что адресат от получения телеграммы отказался. Тогда будет считаться, что сособственник уведомлен.
Если остальные участники общей собственности откажутся от осуществления преимущественного права покупки отчуждаемой доли или не приобретут продаваемую долю в течение месяца со дня извещения, продавец вправе продать ее любому лицу. Это относится и к тем случаям, когда участники общей долевой собственности отказываются принять извещение продавца о предполагаемой продаже. Отказ от покупки доли действует в тех случаях, когда продавец продает постороннему лицу свою долю по той цене, которая была им указана в извещении, или по более высокой цене, и на условиях, которые были указаны в извещении, или на более выгодных для продавца условиях. Во всех остальных случаях отказ от покупки не действует, а продавец доли, намеревающийся продать свою долю по меньшей цене или на менее выгодных для себя условиях, обязан направить остальным участникам общей собственности повторное извещение.
Молчание в пределах установленного срока для осуществления преимущественного права покупки равносильно отказу.
Срок (1 месяц) исчисляется со дня извещения сособственников о намерении продать долю. По своей юридической природе – это срок существования права, который подлежат ни приостановлению, ни перерыву, ни восстановлению.
В зависимости от того, в нотариальной или простой письменной форме будет совершена сделка, представляются доказательства отказа долевых собственников от преимущественного права покупки доли. Если отчуждение доли производится на основании нотариально удостоверенного договора, то надлежаще заверенные заявления сособственников об отказе от покупки доли направляются нотариусу, который обязан удостовериться в соблюдении правил ст. 250 ГК. Они могут лично явиться к нотариусу и подать заявление. Их личность устанавливается на основании паспорта или других документов, исключающих любые сомнения относительно личности явившегося. Проверяется подлинность подписи, о чем делается отметка на заявлении, указывается наименование документа, удостоверяющего личность, кем и когда он выдан. В этом случае в регистрирующий орган представляются нотариально заверенные копии таких заявлений.
Если же отчуждение доли производится на основании договора подписанного в простой письменной форме, то к заявлению о государственной регистрации должны прилагаться со стороны других сособственников согласия в письменном виде, которые должны быть оформлены каждым сособственником в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав, или быть нотариально заверены (ст. 24 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).
Определенные сложности возникают, когда другие сособственники не проживают в месте нахождения недвижимости, доля которой отчуждается, и адрес их неизвестен. Требование об извещении можно признать выполненным в этом случае, если продавец представит доказательства о направлении им уведомления о продаже доли по последнему известному месту жительства отсутствующих сособственников и о том, что их место пребывания неизвестно (данные адресного бюро, сообщение налоговых органов о задолженности отсутствующего лица по уплате налогов, сборов и иных платежей по своей доле в общем имуществе и т.д.). В противном случае было бы ограничено право собственника, желающего распорядиться своим имуществом с соблюдением правил ст. 250 ГК.
Нередки ситуации, когда для того, чтобы затянуть время, второй сособственник заявляет о своем согласии выкупить долю, но реально этого делать не собирается. В этом случае рекомендуется направить ему повторное извещение о том, что ему надлежит явиться к определенному нотариусу в определенное время для заключения договора, имея при себе денежную сумму, т.к. условием договора является передача денег через депозит банка, закладка в который осуществляется до заключения договора. Если он не явится, можно заключать договор с другим покупателем.
В некоторых ситуациях преимущественное право покупки не действует. Так, оно не применяется при наследовании, безвозмездном отчуждении доли в праве общей собственности, например путем дарения. Так нередко продавцы доли, чтобы избежать решения вопроса с другими собственниками, имеющими преимущественное право покупки, получая за свою долю деньги, оформляют ее передачу посредством договора дарения. Такая сделка в соответствии с законом (п.2 ст. 170 ГК РФ) квалифицируется как притворная (совершенная с целью прикрыть другую сделку) и является ничтожной. При этом к сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила (т.е. может быть распространено преимущественное право покупки). Доказывать притворный характер сделки необходимо в судебном порядке. И если заинтересованное лицо докажет в суде факт получения денег «дарителем» доли, то суд признает сделку дарения недействительной. Всегда при совершении сделки (какова бы она не была) сталкиваются интересы двух сторон – продавца и покупателя. Естественно, что, прикрывая договор купли-продажи договором дарения, и продавец и покупатель будут отстаивать свои интересы. Так покупатель будет требовать от продавца расписку на полученные денежные средства (так как она является его единственной страховкой), а продавец будет отказывать в выдаче данной расписки, дабы не рыть себе яму (ведь если он ее напишет и отдаст покупателю, то в суде доказать факт получения денег будет легко и просто).
Правила о преимущественном праве покупки применяются при отчуждении доли по договору мены, когда каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен.
Участники общей долевой собственности не могут передать принадлежащее им преимущественное право покупки другим лицам, поскольку оно является личным, но могут отказаться от него. Доказательством служат их письменные заявления об отказе от осуществления преимущественного права покупки отчуждаемой доли (с указанием цены и других условий, на которых она продается).

Читайте также:  Сотрудник хочет взять отпуск только на два дня

В соответствии с п.3 ст. 250 ГК РФ «При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя».
Указанный трехмесячный срок, в отличие от сроков, предусмотренных п. 2 ст. 250 ГК, является специальным сроком исковой давности.
Ответчиками по искам, связанным с нарушением преимущественного права покупки, являются продавец и покупатель доли недвижимости. Исковое заявление оплачивается государственной пошлиной исходя из цены иска, определяемой стоимостью проданной доли. При этом истец обязан по предложению судьи внести на депозитный счет суда (хотя это фактически сложно) все суммы, уплаченные покупателем доли недвижимости (покупная цена, сборы и пошлины, другие понесенные покупателем при покупке доли необходимые расходы). Это обусловлено тем, что п. 2 ст. 250 ГК наделяет участника общей долевой собственности преимущественным правом приобрести продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество, а не ограничиться выражением желания на ее покупку. Реальность заявленного требования должна быть подтверждена путем внесения необходимых сумм, что позволяет также защитить интересы покупателя, обеспечить возможность исполнения решения суда в случае удовлетворения иска. Так же возможно наложение ареста на указанную сумму, находящуюся на счете истца в банке. Если он этого не сделает, у судьи появиться еще одна причина отказать в иске (т.к. считается, что истец не доказал наличие у него денежной суммы, достаточной для выкупа доли).
На практике часто встречается ошибка, когда предъявляется, а судом рассматривается иск о признании недействительным договора купли-продажи доли недвижимости по основанию нарушения преимущественного права покупки. Удовлетворение подобного иска влечет за собой применение последствий недействительности сделки путем приведения сторон в первоначальное положение, так как сделка признается недействительной с момента ее заключения и продавец восстанавливается в правах собственника (ст. 167 ГК). Между тем, для этого нет оснований. Сделка недействительной не является, просто покупателем в ней как бы выступает ненадлежащее лицо. Закон наделяет участника общей долевой собственности правом требовать перевода на него прав и обязанностей покупателя. Необходимо подавать иск о переводе прав покупателя. Иск подается на основании ст. 250 ГК РФ. При удовлетворении иска покупатель должен получить с истца денежную сумму, уплаченную им прежнему собственнику (с учетом пошлин и сборов), а за истцом по решению суда признается право собственности на долю в праве (или на комнату). Данное решение становится неотъемлемой частью договора купли-продажи доли и подлежит обязательной государственной регистрации. При этом предыдущее свидетельство о регистрации права аннулируется. Т.е. первоначальный продавец доли фактически не несет какой-либо ответственности за несоблюдение преимущественного права покупки, хотя и привлекается в качестве соответчика, как лицо, нарушившее это право.

С удовольствием почитал бы судебную практику по этому поводу. Но видимо не там ищу. Складывается впечатление, что такая проблема только у меня. Может найдется для меня нужная ссылка на судебную практику.

Отвечает частнопрактикующий юрист компании «Суворовъ и партнеры» Виктория Суворова:

Вы можете продать свою долю. Преимущественное право покупки есть у вашей бывшей жены и дочери, как сособственников. Если в течение месяца после вашего письменного предложения о продаже доли они не ответят, то можете продавать долю третьим лицам.

При этом следует понимать, что цена 1/3 квартиры будет существенно ниже, чем стоимость целой квартиры. То есть на долю вам придется делать скидку потенциальным покупателям.

Идеальным вариантом будет договориться с бывшей супругой и дочерью о выкупе вашей доли за адекватную цену.

При этом следует понимать, что цена 1/3 квартиры будет существенно ниже, чем стоимость целой квартиры. То есть на долю вам придется делать скидку потенциальным покупателям.

Список кредиторов, выдающих кредит наличными под залог комнаты или доли в квартире

Оформление залогового кредита занимает много времени, так как помимо подачи заявки и принятия решения, необходимо произвести оценку недвижимости и собрать все необходимые документы. Заемщику нужно быть предельно внимательным и досконально изучить кредитный договор до его подписания, в противном случае, можно остаться без жилья и с долгами.

В качестве объекта по данным предложениям выступает любая недвижимость:

  • квартира;
  • комната (доля);
  • апартаменты;
  • жилой дом;
  • часть жилого дома с земельным участком;
  • таунхаус.

Оформление залогового кредита занимает много времени, так как помимо подачи заявки и принятия решения, необходимо произвести оценку недвижимости и собрать все необходимые документы. Заемщику нужно быть предельно внимательным и досконально изучить кредитный договор до его подписания, в противном случае, можно остаться без жилья и с долгами.

Если собственник – несовершеннолетний

Государство стоит на защите прав детей. Продажа доли квартиры несовершеннолетним – это ситуация, которая должна находиться под пристальным вниманием органов опеки и должна быть санкционирована ими.

Не всегда несовершеннолетний может продать свою долю квартиры. Его представители должны обосновать необходимость продажи, например, доля в квартире несовершеннолетним, или его представителями от его же имени, может быть продана, если запланировано улучшение жилищных условий ребенка. Деньги, полученные от продажи доли ребенка, запрещается тратить на другие цели. Они, как правило, направляются на банковский счет, распоряжение которым осуществимо только под контролем и с разрешения органов опеки.

Читайте также:  Новые правила перевозки детей автобусом с октября 2020

В договоре купли-продажи квартиры можно и нужно оговаривать способ передачи денег покупателем продавцам.

Квартиру делили в суде

Если собственникам надо поделить доли в квартире, у них есть два способа: договориться и заключить соглашение о разделе общего имущества или отправиться делить имущество в суд. Обе возможности предусмотрены ст. 252 ГК. Иногда выделить долю по тем или иным причинам нельзя – например, в случае, когда она слишком мала. Тогда собственник имеет право получить от других владельцев имущества денежную компенсацию – разумеется, если он на это согласен. Однако возможны и ситуации, когда собственника могут заставить взять деньги, хотя он бы предпочел сохранить за собой часть жилплощади.

Обычно так происходит, когда оформляются договоры дарения или недвижимость передается нескольким наследникам – и с одной стороны собственниками долей оказываются лица, состоящие в родственных или семейных отношениях и совместно использующие это имущество, а с другой – кто-то, кто имеет незначительную долю в общей собственности и имуществом фактически не пользуется, поясняет Оксана Ступина, юрист “Хренов и партнёры”. Похожая ситуация сложилась и в деле супругов Крючковых*, которое дошло до Верховного суда.

Иван и Варвара Крючковы* и их несовершеннолетняя дочь жили в “трёшке” площадью 66,4 кв. м. Когда-то квартира была приватизирована поровну на Ивана Крючкова и его мать, но позже мать решила продать свою долю. В итоге семье вместе с еще одной родственницей (владелицей 1/12 доли) осталась лишь половина квартиры – фактически они занимали две изолированные комнаты. Другая же половина квартиры принадлежала купившему половину жилья Владимиру Захарченко, а также Инне Новиченковой* и Ольге Захарченко*, которым мужчина передал по трети своей доли через договор дарения.

Сразу после того, как половина квартиры оказалась у посторонних людей, Крючковы захотели оформить всю жилплощадь на себя. Новые владельцы и сами предлагали такой вариант, однако стороны не сошлись в цене. Поскольку договориться о том, как пользоваться квартирой, не вышло, семья решила действовать через суд. В иске, направленном в Измайловский районный суд, они попросили признать доли Новиченковой и Захарченко в квартире незначительными (каждая из них владела 1/6 квартиры), прекратить их право собственности, выплатить им рыночную стоимость долей, а также признать за несовершеннолетней дочерью истцов право собственности на принадлежавшие ответчикам доли.

В первой инстанции заявителям отказали. В апелляции, Мосгорсуде (дело № 33-14211/2016), напротив, решили, что требования вполне обоснованы, и удовлетворили иск. Там пришли к выводу, что доля каждой из ответчиков незначительна, предоставить им изолированное жилое помещение, которое было бы соразмерно их доле, возможности нет. Договориться о праве пользования квартирой у сторон не получилось. При этом ответчики, в отличие от истцов, в ней не зарегистрированы, живут в другом месте, и у них есть другая жилплощадь в собственности. Этого достаточно для того, чтобы удовлетворить требования Крючковых, заключили в апелляции. Ответчики попытались оспорить решение Мосгорсуда в ВС.

3) Суд также может оценивать отношения сторон (наличие родственных и семейных связей) с целью оценки перспектив и возможности совместного использования общего имущества.

Второй этап: заказ договора дарения доли квартиры

В прошлом для оформления сделки дарения использовался договор в простой форме, т. е. обычный договор на листе А4. Но начиная с июня 2016 г. по закону для большинства случаев стал требоваться договор в нотариально заверенной форме (п. 1 ст. 42 Федерального закона № 218-ФЗ).

Таким образом, необходимо в первую очередь заверить договор дарения у нотариуса и только после этого подавать его в МФЦ или в Регистрационную палату.

У нотариуса можно оформить всю сделку дарения доли либо только заверить договор, даже если это не требуется в конкретном случае. Обычно так делают, когда существует опасение, что сделку захотят оспорить. К примеру, это могут быть наследники дарителя. Нотариус будет гарантом того, что сделка оформлена законно.

Даже если будет допустим договор в простой форме, нежелательно пытаться составлять его самим, особенно по шаблонам из интернета — практически все они либо устарели, либо типовые, тогда как каждая сделка дарения требует индивидуального подхода, а типовой шаблон, скорее всего, не будет иметь необходимых пунктов. Потому целесообразнее обратиться к юристу, поскольку только он может верно оценить всю ситуацию, учесть все нюансы и составить корректный договор. Ведь если в договоре найдется даже 1 орфографическая ошибка, сделка может быть приостановлена.

Оформление регистрации собственника доли требует оформления определенного числа документов. Количество экземпляров договора зависит от количества участников сделки, плюс 1 экземпляр на хранение в регистрирующем органе. К примеру, если есть 1 даритель и 1 одаряемый, потребуется 3 экземпляра. Цена оформления долевой собственности на квартиру тоже зависит от числа экземпляров.

Сам процесс подачи отличий не имеет, потому в инструкции упоминается только МФЦ:

Четыре способа решить конфликт владельцев долей квартиры

Бывшие супруги, а также большинство тех, кто получил жильё в подарок, в наследство или через приватизацию – всё это многомиллионная армия «сособственников», владеющих долями в квартирах. Именно на объекты находящиеся в долевой собственности приходится львиная доля квартирных конфликтов, разрешить которые не может даже обращение в суд. Зато внесудебные механизмы предлагают целых четыре способа вывести собственников из конфликта с соблюдением интересов всех его участников. Это работает даже в тех случаях, когда распря дошла до стадии, когда стороны уже не способны к мирным переговорам.

Юрист Российской гильдии риэлторов Наталья Михайлюкова призналась, что каждый день к ней на консультацию приходят люди, проживающие в квартирах, находящихся в долевой собственности. Главный вопрос – что делать, если другие сособственники пожелают вселиться в эту квартиру, продать свою долю или как-то иначе заявят свои права.

В настоящее время в Екатеринбурге через агентства недвижимости продаётся всего около полусотни отдельных долей в квартирах. Всего же на рынке таких объектов гораздо больше, но реализуются они частным порядком или через чёрных риэлторов, без привлечения солидных агентств. Так происходит из-за того, что профессиональные участники рынка крайне неохотно работают с отдельными имущественными долями.

Продажа доли квартиры «на сторону» – вариант не только проигрышный в плане денег, но и чреватый дальнейшим разрастанием конфликта, за счёт включения в него нового собственника доли. При этом существует четыре мирных (и экономически целесообразных) способа решить ситуацию с проблемной долей. Разумеется, собственники проблемных объектов знают или, по крайней мере, догадываются о существовании этих способов, но не всегда понимают, как реализовать их в реальной жизни, особенно в условиях конфликта между совладельцами.

Способ 1. Продать квартиру целиком

Если собственники продадут «долевую» квартиру целиком, то получат за неё полную стоимость. И уж её-то можно будет разделить пропорционально долям. После чего каждый на свои деньги покупает себе жильё или использует их иным способом. Схема может быть эффективной, даже если изначально в долевой собственности находится всего лишь однокомнатная квартира.

Способ 2. Один из сособственников продаёт долю другому

С точки зрения логистики продажа доли «среди своих» – это самый простой вариант: не надо искать покупателя, а также оповещать всех сособственников о желании продать свою долю. То есть если доля продаётся на сторону, продавец обязан предложить выкупить эту долю другим совладельцам (подробнее об этом – ниже). Если же владелец доли продаёт её одному из сособственников, то продажу ни с кем согласовывать не надо, даже если квартирой владеют ещё и другие люди.

Отдельно стоит рассмотреть вопрос определения цены продающейся доли. Как замечает специалист по недвижимости АН «Линк» Влада Павлова, при купле-продаже доли между совладельцами всегда есть заинтересованное лицо. Именно оно вынуждено соглашаться на условия другой стороны по сделке. Например, недавно владелец четырёх долей в квартире стоимостью 3 млн руб., выкупил пятую долю за 1 млн руб., то есть переплатил более чем в полтора раза. Нередко возникает обратная ситуация – владелец малой доли, чтобы получить за неё хоть что-то, отдает долю за бесценок. Бывает, что за десятую часть реальной цены.

Впрочем, часто самое сложное при внутренней продаже – это не определение цены, а принципиальная возможность провести переговоры.

Кстати, если владелец малой доли отказывается продать её другим совладельцам, то теоретически существует возможность заставить его это сделать. Из ст. 252 Гражданского кодекса РФ следует, что если доля собственника незначительна, и он не живёт в квартире, то даже без его согласия суд может указать другим совладельцам, выплатить ему стоимость доли и забрать эту долю себе. Об этом же говорится в Определении Верховного Суда РФ N 56-В06-17 от 24.10.06. Однако на практике «насильственный» выкуп доли практически не применяется.

Способ 3. Договориться о совместном пользовании квартирой

Участники долевой собственности могут установить порядок пользования долями между собой. Это, кстати, наиболее распространённая схема. Впрочем, в реальности она срабатывает, если комнат в квартире не меньше, чем сторон, желающих в ней проживать. Если же квартира, например, однокомнатная, то либо к решению конфликта подключается суд, либо совладельцы находят нетривиальные решения. Например, общую квартиру можно сдавать в аренду и делить полученный доход соразмерно долям. Или вот ещё вариант – совладельцы договариваются жить в квартире по очереди, каждый, например, по году.

Юристы вспоминают случаи, когда суд выселял из квартиры сособственника живущего в ней и вселял другого совладельца. Впрочем, если речь идет о квартире с двумя и более комнатами, то обычно суд передает совладельцам комнаты в пользование, ориентируясь на размеры комнат и долей в собственности.

Способ 4. Арендовать долю у совладельца

Данный вариант является разновидностью способа №3. Здесь сторонам надо тоже договориться о совместном пользовании. Но в итоге сособственники выступают в разном амплуа.

Теоретически существует ещё и пятый способ решить ситуацию с проблемной долей, но на практике она годится (иногда) только для частных домов, но не для квартир. Речь идёт о выделении доли в натуре. По взаимному согласию или по решению суда жильё может быть физически поделено меду совладельцами. Каждый получит в пользование его часть. Но в каждой такой части должна быть не только жилая комната, но и кухня, санузел и отдельный вход. Организовать в отдельной квартире несколько входов, кухонь и санузлов невозможно. Иногда такое можно сделать в частном доме.

Отдельно стоит рассмотреть вопрос определения цены продающейся доли. Как замечает специалист по недвижимости АН «Линк» Влада Павлова, при купле-продаже доли между совладельцами всегда есть заинтересованное лицо. Именно оно вынуждено соглашаться на условия другой стороны по сделке. Например, недавно владелец четырёх долей в квартире стоимостью 3 млн руб., выкупил пятую долю за 1 млн руб., то есть переплатил более чем в полтора раза. Нередко возникает обратная ситуация – владелец малой доли, чтобы получить за неё хоть что-то, отдает долю за бесценок. Бывает, что за десятую часть реальной цены.

Добавить комментарий