Методы оценки стоимости земельных участков в 2020 году

Что собой представляет, и для чего используется кадастровая стоимость

Для ее расчета используется, в первую очередь, площадь участка, учитываются также особенности региона, а для расчета КС используется специальный поправочный коэффициент. Если быть проще, то кадастровая стоимость земельного участка – это площадь территории, умноженная на коэффициент поправки. Максимальное значение коэффициента используется при государственной оценке стоимости земли в Москве и Санкт-Петербурге.

Правильный расчет КС позволяет собственникам узнать реальную стоимость земли, что особенно важно в случае проведения сделок с ней.

Государство также преследует определенные цели, как то:

  • Создание полной базы объектов недвижимости – земельных участков, а это действенная помощь при организации эффективной системы налогообложения.
  • Понимание ситуации на рынке, а в случае правильной оценки чиновники точно знают количество участков, в том числе приватизированных, и их предназначение.
  • Оценка возможности выдачи разрешений на строительство.

Несмотря на то, что кадастровая стоимость учитывает преимущественно характеристики самого участка и региональные особенности, в точность расчета могут вмешиваться экономические факторы, к тому же может меняться площадь участков и их инвестиционная привлекательность. Поэтому государственные органы выступают инициатором переоценки КС, а происходит это один раз в пятилетку, а в некоторых случаях раз в три года и даже чаще. Это необходимо, в частности, для урегулирования налоговой ставки для приватизированных участков, уточнения стоимости аренды, а также в случае, если земля имеет ценность для государства. Инициатором оценки также может стать сам собственник, причем делать это он может неограниченное количество раз.

Кадастровая стоимость земельных участков остается неизменной, вплоть до следующей оценки, при этом далеко не все собственники согласны с мнением экспертов. При Росреестре создана специальная комиссия, призванная регулировать вопросы оценки земли, и довольно часто физлица и предприятия доказывают свою правоту. Получить реальную стоимость участка можно, даже не выходя из дома, так как эта информация не засекречена и находится в публичном доступе.

Требования к специалистам ГБУ, осуществляющим кадастровую оценку объектов недвижимости

Сотрудники ГБУ, которые определяют кадастровую стоимость, должны отвечать следующим квалификационным требованиям:

  • иметь высшее образование в одной из областей: управление, экономика, математика, информатика, наука о земле, биология, архитектура, техника, прикладная геология, геодезия, горное, нефтегазовое дело, дело, сельское, лесное и рыбное хозяйство;
  • быть несудимыми гражданами РФ;
  • обладать опытом работе в сфере определения кадастровой стоимости (от 3х лет) – для тех, кто подписывает отчет о кадастровой стоимости.

Требования к сотрудникам ГБУ по кадастровой оценке прописаны на федеральном уровне в законе 237-ФЗ, а также в Приказе Минэкономразвития от 12.07.2017 г. № 177.

  • иметь высшее образование в одной из областей: управление, экономика, математика, информатика, наука о земле, биология, архитектура, техника, прикладная геология, геодезия, горное, нефтегазовое дело, дело, сельское, лесное и рыбное хозяйство;
  • быть несудимыми гражданами РФ;
  • обладать опытом работе в сфере определения кадастровой стоимости (от 3х лет) – для тех, кто подписывает отчет о кадастровой стоимости.

Дача с уценкой

Достаточно назвать цифры только в одном, “среднем” регионе страны. Так, в 2017 году комиссия при Управлении Росреестра по Псковской области рассмотрела 513 заявлений о снижении кадастровой стоимости объектов недвижимости. Итог – были приняты решения об уменьшении ранее установленной общей кадастровой стоимости 386 объектов. В денежном эквиваленте – это более четырех миллиардов рублей.

Всего же, как заявили корреспонденту “РГ” в центральном аппарате ведомства, в январе – декабре 2017 года комиссии по пересмотру кадастровой стоимости, созданные при Росреестре, рассмотрели 54,7 тысячи заявлений. Они касались 103,4 тысячи объектов.

Цифра для непосвященного кажется огромной, но в Росреестре говорят, что это всего 0,06 процента от общего количества объектов недвижимости, сведения о которых на 1 января 2018 года содержались в ЕГРП. К слову, там есть сведения на 161,8 миллиона объектов по всей стране. По итоговым цифрам хорошо заметно, что успешно оспаривать кадастровую стоимость год от года граждане стали чаще. Если сравнить эти цифры с 2016 годом, то количество рассмотренных комиссиями заявлений выросло на 7,5 процента.

В самом Росреестре напоминают, что любой человек, несогласный с оценкой кадастровой стоимости своей недвижимости, может оспорить ее результаты. Вариантов на выбор предлагается два.

Можно пойти в суд, но проще и надежнее обратиться в специальные комиссии по оспариванию. Они созданы при управлениях Росреестра абсолютно во всех регионах России.

Напомним, что заявление о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости рассматривается комиссией в течение одного месяца.

В Росреестре корреспонденту “РГ” назвали самую свежую цифру – с января по декабрь 2017 года решение в пользу заявителя принято комиссиями в отношении 58,2 процента заявлений. Фактически это означает, что чуть ли не каждое второе заявление недовольных кадастровой оценкой граждан было удовлетворено.

Росреестр напомнил, что он сам не проводит кадастровую оценку объектов недвижимости. Но он участвует в исправлении ее оценки, если у собственников, или как выражаются чиновники – у правообладателей, появились сомнения в ее правильности.

Стоит напомнить, что до 1 января 2017 года кадастровую стоимость объектов недвижимости по всей стране определяли так называемые независимые оценщики.

Ну а после этого те цифры, которые высчитывали и записали независимые оценщики, утверждали региональные и местные органы власти.

Работа независимых оценщиков вызывала и до сих пор вызывает немало вполне справедливых нареканий. В их расчетах попадались не только чисто арифметические ошибки, но и просто неграмотные действия. В некоторых регионах одинаковые объекты недвижимости стоили совсем не одинаково, в других же регионах кадастровая оценка дворца вдруг оказывалась ниже стоимости лачуги.

А вот потом оспаривать результаты работы независимых оценщиков было невероятно сложно.

Количество нареканий перешло все границы, и стало понятно, что ситуацию необходимо менять. Причем кардинально.

С 1 января 2017 года вступил в силу Федеральный закон “О государственной кадастровой оценке”.

Росреестр участвовал в разработке проекта этого закона и последовательно выступал за принятие его положений. Для тех, кто не очень хорошо знаком с этим важным для буквально каждого собственника законом, стоит напомнить следующее.

Согласно новому закону государственная кадастровая оценка будет проводиться во всех субъектах Российский Федерации по новым правилам с 2020 года. При этом регионы по своему усмотрению могут начать проведение государственной кадастровой оценки по новым правилам уже с 2018 года.

Закон “О государственной кадастровой оценке” предусматривает введение института государственных кадастровых оценщиков и передачу полномочий по определению кадастровой стоимости государственным бюджетным учреждениям.

Эти государственные учреждения будут на постоянной основе определять кадастровую стоимость объектов недвижимости. И не важно каких – хоть дачи на шести сотках, хоть огромного частного завода или гостиницы.

Ответственность за работу новых государственных структур по проведению кадастровой оценки будет возложена на региональные органы власти.

Таким образом, кадастровая оценка будет проводиться по единой методике на всей территории России.

Корреспонденту “РГ” в Росреестре напомнили, что новый механизм кадастровой оценки направлен на недопущение ошибок и, как следствие, на сокращение количества обращений о пересмотре кадастровой стоимости.

Ответственность за работу новых государственных структур по проведению кадастровой оценки будет возложена на региональные органы власти.

Необходимость

Для начала стоит определится с главными достоинствами выбранного метода оценки:

  • Позволяет создать подробную и полную базу данных, привести ее к единому знаменателя для корректного и простого налогообложения.
  • Грамотная оценка распределенных и приватизированных земель, а так же четкое распределение разрешений на строительство.

Порядок определения кадастровой оценки позволяет узнать точную стоимость участка, вычислить сумму налога и при желании продать по заманчивой цене.

ВНИМАНИЕ! По российскому законодательству оценка проводится не реже, чем один раз в пять лет.

Стоимость земли не меняется до следующей пятилетки. Причем, информация содержится в публичном доступе на сайте Росреестра. При желании можно высчитать ее самостоятельно для любого участка.

Местная администрация формирует список земель, которые подлежат оценке. Затем нанимает специалистов для выполнение поставленной задачи. Деятельность кампаний по оценке (предпочтение отдается юридическим лицам) регулируется отдельным законом. Перечислим его основные пункты:

  1. Порядок проведения процедуры.
  2. Список показателей, по которым ведется оценка. Например, площадь, тип земли, местоположение, целевое использование и т.д.
  3. Форму и порядок отчетов для заказчика (Росреестр).
  4. Ответственность за невыполнение и нарушение правил оценки.
Читайте также:  Как поступить с долей в ООО при поступлении на госслужбу

Не смотря на то, что кадастровая стоимость определяется раз не несколько лет, ее реальная цифра может меняться в зависимости от многих факторов. Отметим основные из них:

  • Изменение границ участка.
  • Размер изменился из-за природных катастроф (наводнение, обвал и т.д.)
  • Участок переведен в другую категорию земель. Например, отдан под заповедную зону.
  • Ошибка в работе предыдущего оценщика.
  • Владелец обратился для пересмотра оценки земли.

Сейчас определение стоимости могут доверить даже бюджетной организации, но контроль, так или иначе, осуществляют только органы местного управления.

С 2020 года планируется осуществлять оценку кадастровой стоимости только специальной комиссией. Так называемый институт государственных оценщиков.

Земельный кодекс четко определяет виды деятельности, которые можно проводить на участках разной категории. Например, на земле предназначенной для сельскохозяйственной деятельности нельзя строить многоквартирные дома.

Крайне важно, чтобы собственник мог самостоятельно провести оценку кадастровой стоимости. Знать как формируется налог и какая сумму устанавливается для разных типов земель. Это позволит избежать споров и судебных издержек.


С 2020 года планируется осуществлять оценку кадастровой стоимости только специальной комиссией. Так называемый институт государственных оценщиков.

Что влияет земельную стоимость

Рыночная стоимость участка земли определяется с учетом ряда факторов. Вот некоторые из основных.

Напоминаем, что даже если Вы досконально изучите все данные, находящиеся в открытом доступе, это не заменит Вам опыта профессиональных юристов!
Чтобы получить подробную бесплатную консультацию и максимально надежно решить Ваш вопрос — Вы можете обратиться к специалистам через онлайн-форму .

Кто определяет кадастровую стоимость земельного участка

Мы выяснили кто в скором времени будет обязан определять кадастровую стоимость. Но как сделать это самостоятельно, если нет возможности обратиться к специалистам или есть сомнения в реальной ценности?

На практике существует три способа:

  1. Затратный — оценка себестоимости участка;
  2. Доходный — оценка с учетом полученных доходов и ориентировочной прибыли в будущем. Метод актуален для предпринимателей.
  3. Сравнительный — берут аналогичный по размерам и назначению участок и сравнивают с оцениваемым.

На практике все способы часто комбинируют для точной оценки. Иногда складывается ситуация, когда участок подходит под разные категории земель. Для подсчета выбирают самый высокий по стоимости тип.

В конечном итоге высчитывается стоимость одного кв. метра. Далее она умножается на общую площадь земельного участка. Что интересно, кадастровая стоимость не может быть выше рыночной во избежание искусственного завышения цен.

Кроме того, на стоимость влияют другие факторы. Например, развитие инфраструктуры, наличие коммуникаций (свет, вода, газ), удаленности от центра населенного пункта и т.д.

ВНИМАНИЕ! Земельный участок без кадастрового паспорта не может быть правильно оценен. Результаты в любом случае будут признаны недействительными.

После необходимых расчетов участку присваивается порядковый номер, категория, и он отмечается на карте, включая водные объекты, лесные массивы и т.д. Оформляется акт и данный отправляются в Росреестр.

Определение кадастровой стоимости земельного участка лучше доверить профессионалу. Его действия:

  • Ставится конкретная задача и определяются стандарты определения.
  • Участок проверяется на всевозможные ограничения и отчуждения.
  • Специалист детально оценивает положение объектов, их количество с учетом коммуникаций и инфраструктуры.
  • Оценщик анализирует дополнительные факторы. Например, ситуацию на рынке недвижимости.
  • Заказчику предоставляется полный отчет в письменном и/или электронном виде.

Конечно, к услугам профессионалов прибегают в спорных моментах. Например, когда цена явно занижена. Не смотря на четкий свод правил,окончательной формы у оценки кадастровой стоимости нет. Кампании ориентируются на ряд требований:

  1. наличие промежуточного и конечно результата понятного заказчику;
  2. не попускается размытых определений и двусмысленных результатов;
  3. все технические и специальные термины должны быть объяснены понятным простому обывателю языком.

Формируется окончательный отчет, который утверждают независимые органы. При наличии грубых ошибок или искажения фактов владелец вправе обратиться в суд для пересчета. Напомним, что информация о кадастровой стоимости публичная и доступна на сайте Росреестра. Владелец может лично обратиться в организацию и получить выписку в течении 5 рабочих дней.

Для самостоятельного определения в интернете стоит знать ряд параметров для поиска: номер участка, статус земли, площадь и т.д. Всю информацию можно найти в кадастровом паспорте. Если он утерян, а времени для восстановления нет, то для получения информации следует назвать точный адрес участка, начиная с района и заканчивая литерой (при ее наличии).

Владея необходимой информацией можно открыть сайт Росреестра и просто увеличить карту района. Быстро находится поселок, улица и нужный дом.


Для самостоятельного определения в интернете стоит знать ряд параметров для поиска: номер участка, статус земли, площадь и т.д. Всю информацию можно найти в кадастровом паспорте. Если он утерян, а времени для восстановления нет, то для получения информации следует назвать точный адрес участка, начиная с района и заканчивая литерой (при ее наличии).

ЦЕЛИ ОЦЕНКИ ЗЕМЛИ И ОСНОВНЫЕ НАПРАВЛЕНИЯ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ПОКАЗАТЕЛЕЙ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ЗЕМЛИ

1. массовую оценку

Рыночная стоимость земли: какие существуют методы оценки?

Применительно к земельным участкам специалистами используются различные виды стоимости: нормативная, кадастровая и рыночная.

  • Рыночная стоимость земельного участка и ее отличительные черты
  • Какие существуют методы определения рыночной стоимости земли?
    • Сравнительный подход
    • Доходный подход
    • Затратный подход

Рыночную стоимость ЗУ можно определить как наиболее вероятную цену продажи надела на свободном рынке, которая будет отвечать интересам продавца и покупателя с учетом того, что их действия осознаны, рациональны и не подвержены влиянию чрезвычайных обстоятельств. На ее значение оказывает немалое влияние рыночная конъюнктура и процессы, происходящие на рынке недвижимости.

Метод оценки рыночной стоимости земельных участков

Отдельно земельный участок может оцениваться для целей:
— налогообложения недвижимого имущества;
— определения размеров компенсаций за отчуждение земли;
— уточнения ущерба при ликвидации существующих улучшений;
— определения размеров арендной платы;
— оценки рыночной стоимости земли в затратном подходе. Существует шесть основных методов оценки земли:

1. Метод соотнесения (аллокации).
2. Метод извлечения (экстракции).
3. Метод застройки или развития (освоения).
4. Метод остатка для земли.
5. Метод капитализации земельной ренты.
6. Метод сопоставимых продаж.
7.
1. Метод соотнесения (аллокации) (abstraction or allocation technique). Метод аллокации основан на том, что стоимость участка Можно оценить разнесением общей цены продажи сопоставимой недвижимости между двумя основными частями — землей и улучшениями. Оценщик определяет, в каком соотношении цена продажи распределяется между ними, оценив сначала рыночную стоимость улучшений

Метод представляет собой модификацию метода сравнения продаж сравнительного (рыночного) подхода и предполагает наличие данных по недавним продажам уже застроенных объектов. В основу метода аллокации положен стоимостной принцип сбалансированности — допущение, что соотношение между землей и зданиями и сооружениями в стоимости конкурирующих между собой объектов одинаково.

Пример 11.17. Определить стоимость участка, расположенного в районе жилой застройки. Последний застроен уже на 95%, и в течение последних трех лет здесь не было ни одной продажи свободного участка. Однако, как видно из табл. 11.38, в этом районе оценщик выявил несколько недавних продаж участков с жилыми домами. В ходе сбора и анализа собранных данных на основе затратного подхода была проведена оценка стоимости зданий и сооружений за вычетом износа.

Исходя из анализа данных, представленных в табл. 11.38, оценщик посчитал, что после застройки участка на землю будет приходиться примерно 20% от общей стоимости объекта. Таким образом, стоимость оцениваемого участка составит 17 000 дол.

По мере старения зданий и сооружений удельный вес участка в общей цене продажи растет. При использовании данных об объектах с очень старыми зданиями метод аллокации может давать большую погрешность, поскольку очень сложно оценить сумму накопленного износа. На соотношение между стоимостью участка и стоимостью зданий и сооружений могут влиять также и другие факторы — низкий уровень застройки сопоставимых объектов или, напротив, их перегруженность застройкой; проблемы, связанные с необычными формами или размерами участков. Вследствие подобных ограничений метод аллокации следует использовать только в тех случаях, когда при оценке участка не могут быть использованы другие методы.

2. Метод извлечения. Также предусматривает анализ улучшенной недвижимости. Вклад улучшений оценивается и вычитается из общей цен i)i продажи недвижимости. Таким образом, получается цена продажи земельного участка. Метод дает хороший результат, когда доля улучшений в общей стоимости оцениваемого объекта недвижимости невелика.
3. Метод застройки или развития (освоения). Может быть рекомендован при разбивке площади на индивидуальные осваиваемые участки. Помимо затрат на приобретение неосвоенной земли новый собственник (первичный застройщик) несет ряд других расходов. Некоторые из этих расходов обусловлены ресурсным качеством земли, другие — местными правилами, определяющими порядок разбивки, или законодательством по охране окружающей среды. Затраты, поднесенные еще до начала физического освоения, получили название «предварительные расходы».

Читайте также:  Прием на работу в порядке перевода

Может возникнуть необходимость в получении консультаций у специалистов по различным инженерным вопросам, архитекторов. В смету должны быть включены все платежи за получение различных разрешений. Учитывается также плата за страхование гражданской ответственности, по закладным, комиссия за финансирование. Проводится расчистка земли, съемка и межевание будущих участков и дорог, проводятся различные плановые и топографические изыскания. Подобная деятельность требует дополнительных затрат, которые включают расходы на прокладку дополнительных улиц, дренажные работы, создание канализационных и коммунальных сетей, продажные издержки. Кроме того, первичный застройщик должен правильно распределить накладные расходы, косвенные расходы и необходимую прибыль.

Пример 11.18.
Площадь обследуемого массива составляет 30 акров. «Предварительные» расходы оцениваются в 50 000 дол. Проведенные изыскания показали, что на каждом акре могут быть разбиты три лота. Каждый лот может быть продан за 10 000 дол. Переменные расходы на освоение каждого лота, продажные издержки и прибыль оцениваются в. 4667 дол. Ежегодно может продаваться 30 лотов.
Все расходы, связанные с планированием, проектированием и подготовкой земли к разбивке, отнесены к настоящему времени, в то время как все поступления от продажи и переменные расходы — к концу каждого соответствующего года.
Построим денежный поток без учета затрат на приобретение земли. Текущие расходы на планирование, проектирование и предварительное улучшение массива — 50 000 дол.
1-й год: Продажи участков (30 х 10 000) 300 000
Минус: Продажные издержки, затраты на
освоение и прибыль (30 х 4667) — 140 000
— 160 000

2- й год: Продажи участков (30 х 10 ООО) 300 000
Минус: Продажные издержки, затраты на
освоение и прибыль (30 х 4667) — 140 000
— 160 000
3- й год: Продажи участков (30 х 10 000) 300 000
Минус: Продажные издержки, затраты на
освоение и прибыль (30 х 4667) — 140 000
— 160 000

С учетом стоимости капитала и ожидаемого риска ставка дисконта определена в 10%.
Чистая текущая стоимость при ставке дисконта 10% составляет 347 996 дол

Исходя из сделанных допущений, определяющих стоимость освоения земли, максимальная цена, которую первичный застройщик может заплатить за землю, составляет 348 000 дол. (за 30 акров) или примерно 11 600 дол. за 1 акр.

4. Метод остатка. Предполагается, что участок улучшен до НЭИ и чистый операционный доход (N01), относимый к участку, капитализируется использованием коэффициента капитализации для земли в показатель стоимости.
5. Метод капитализации земельной ренты. Доходы от сдачи земли в аренду капитализируются для получения стоимости земли. Метод основывается на анализе продаж земельных участков, сдаваемых в аренду по рыночным ставкам.
6. Метод сопоставимых продаж. Этот метод основан на сопоставлении данных по аналогичным участкам, проданным незадолго до даты оценки рассматриваемого участка. Особое внимание следует уделять сделкам, совершенным в типичных рыночных условиях и максимально приближенным к дате оценки.
Рассмотрим подробнее применение этого метода.
1. Организация информации. Информация может быть организована следующим образом:
а) характеристики сопоставимого участка земли:
— местоположение,
— размеры,
— зонирование, t
— форма,
— топография,
— доступ,
— обзор,
— полезность,
— сервитута;
б) рыночная зона (район охвата);
в) степень ликвидности — подходит ли недвижимость для продажи и какой период времени потребуется для реализации участка.
2. Единицы сравнения. Оцениваемые и сопоставимые объекты часто различаются по размерам и другим параметрам. При сравнении необходимо привести их к «общему знаменателю».
В качестве единиц сравнения при оценке земли используются:
— цена за 1 м²;
— цена за 1 га;
— цена за линейный или фронтальный метр;
— цена за лот или участок.
3. Внесение корректировок по элементам сравнения. Чтобы сопоставимая недвижимость была полностью схожа с оцениваемой, необходимо внести корректировки по элементам сравнения. Эти корректировки следует вносить в определенной последовательности:
1. Переданные права на недвижимость.
2. Условия финансирования.
•3. Условия продажи.
4. Рыночные условия, дата продажи.
5. Физические характеристики:
— местоположение,
— размер,
— форма,
— топография,
— доступ,
— зонирование,
— обзор,
— полезность.
Корректировки 1—4 вводятся последовательно.

Источник: Оценка недвижимости : учебное пособие / Т. Г. Касьяненко, Г.А. Маховикова, В.Е. Есипов, С.К. Мирзажанов. — М.: КНОРУС, 2010. — 752 с

Исходя из сделанных допущений, определяющих стоимость освоения земли, максимальная цена, которую первичный застройщик может заплатить за землю, составляет 348 000 дол. (за 30 акров) или примерно 11 600 дол. за 1 акр.

Основные методы, используемые для оценки земли:

Данный перечень является стандартным. Он утвержден распоряжением Минимущества России от 07 марта 2002 № 568-р в документе “Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков”. Эти методики применяются для оценки любых видов территорий. Более подробно об услугах оценки и применяемых методах вы можете узнать на страницах

Применяется для оценки застроенных земельных участков.

Рыночная оценка земельных участков: понятие, методы, этапы

Рубрика: Юриспруденция

Дата публикации: 27.11.2019 2019-11-27

Статья просмотрена: 394 раза

− при изъятии участка у собственника для государственных и муниципальных нужд в целях определения размера компенсаций;

Кто имеет право проводить оценку

Оценивание земли подразумевает по собой наличие объектов и субъектов оценки. Обращение к специалистам за оценкой осуществляется физическими или юридическими лицами, которые являются собственниками ЗУ.

Субъектами оценивания выступают:

  • физические лица, которые имеют лицензию на определение стоимости земельных участков – оценщики;
  • юридические лица, которые представлены организациями, имеющими право на оценивание ЗУ;
  • органы МСУ, которые вправе проводить оценку земли;
  • органы исполнительной власти, которые могут проводить землеоценочные мероприятия.

Важно! При обращении к организациям или лицам, осуществляющим землеоценочную деятельность, собственнику недвижимого имущества следует просматривать документацию компании, которая подтверждает право ее проводить. В противном случае результат оценки земли может не соответствовать действительности.


Специалист по оцениванию ЗУ в договоре об оказании услуг указывает, посредством каких стандартов им будет проводится оценочная деятельность.

Методы оценки

Главными способами оценивания являются обозначенные далее методы:

  • сравнения продаж;
  • распределения;
  • выделения;
  • капитализации земельной ренты;
  • остатка для земли;
  • возможного использования.

Все указанные методы следуют определённым формулам вычисления стоимости, процессам, происходящим во время оценивания, а также условиям, при которых стоит применить тот или иной метод для конечной оценки. Описать их все невозможно из-за огромного обилия информации относительно каждого способа.

850 ? 25 000 = 21 250 000.

Методы оценки рыночной стоимости земельных участков

В рыночных условиях различают несколько видов стоимости зе­мельного участка, присущих любому объекту недвижимости.

При решении практических вопросов землепользования в Рос­сийской Федерации применяется нормативная цена земли (НЦЗ). Ставки земельного налога определяются с нормативной ценой земли.

Нормативная цена земли — это установленная Правительством РФ минимальная цена земли. Нормативная цена земли для кон­кретных земельных участков определяется в размере пятидесяти­кратной ставки земельного налога в рублях за единицу площади земель соответствующего целевого назначения.

Нормативная цена земли — стоимость участка определенного качества и местоположения исходя из потенциального дохода за расчетный срок окупаемости — используется при:

– передаче (выкупе) земли в собственность;

– установлении ставки земельного налога с учетом повышающих коэффициентов;

– установлении общей совместной (долевой) собственности сверх бесплатной нормы.

Рыночная стоимость — это наиболее вероятная цена продажи участка на конкурентном и открытом рынке при осознанных и рациональных действиях в своих интересах покупателя и продавца, которые хорошо информированы и не испытывают давления чрезвычайных обстоятельств.

Для оценки рыночной стоимости земельного участка необходима следующая информация:

а) титул собственности и регистрационные данные по земельному участку;

б) физические характеристики участка;

Читайте также:  Транспортный налог начинает расти

в) данные о взаимосвязи участка с окружением;

г) экономические факторы, характеризующие участок.

Источниками этих данных могут быть городские, районные и поселковые земельные комитеты и комиссии, где осуществляется регистрация сделок с земельными участками, риелторские фирмы, специализирующиеся на сделках с земельными участками, ипотечные кредитные организации, оценочные фирмы, периодическая печать и другие источники.

Существует пять основных методов оценки рыночной стоимости земельных участков.

1. По сопоставимым продажам.

2. Метод соотнесения (переноса).

4. Техника остатка для земли.

5. Метод развития земельного участка.

Наиболее распространенным способом оценки земли является метод прямого сравнительного анализа продаж, основанный на прин­ципе замещения.

В соответствии с данным методом:

1) выявляются фактические продажи участков на соответствующем рынке или его сегментах;

2) вносятся поправки с учетом различий между оцениваемым и каждым сопоставимым участком.

Сравнение оцениваемого земельного участка с сопоставимыми свободными участками осуществляется по двум компонентам:

– по элементам сравнения;

– по единицам сравнения.

В качестве элементов сравнения принимаются все факторы, ко­торые могут оказать существенное влияние на затраты, требуемые для освоения участка: местоположение участка, права собственности на участок земли, структура почвы, наличие подъемных вод, болот, ве­роятность затопления участка, объем мелиоративных работ, наличие построек на участке и размер затрат, связанных с их разрушением для подготовки участка под новую застройку, коммуникационные соору­жения на участке и их техническое состояние, экологическое со­стояние участка, окружающей среды, наличие памятников и их ох­рана государством, наличие удобств и другие.

За единицу сравнения принимаются:

1) цена за 1 га — для больших массивов сельскохозяйственного, промышленного назначения или для жилищного строительства;

2) цена за 1 м2 — в деловых центрах городов, для офисов, магазинов и т.д.;

3) цена за 1 фронтальный метр — для коммерческого использования земель в городах. Стоимость участка пропорциональна длине его границы по улице или шоссе при стандартной глубине участка, на которую приходится небольшая часть стоимости;

4) цена за лот — стандартные по форме и размеру участки в районах жилой, дачной застройки и др.;

5) цена за единицу плотности — коэффициент отношения площади застройки к площади земельного участка.

По застроенным участкам в качестве единицы сравнения могут применяться:

1) цена за 1 м2 общей или чистой площади;

2) цена за 1 м3 — для складов, элеваторов и др.;

3) цена за единицу, приносящую доход — место в гараже, на стадионе, место парковки и др.

При использовании приема единицы сравнения определяется на основе ряда фактических продаж средняя или типичная стоимость единицы сравнения для каждой однородной группы участков. Среднее значение определяется путем расчета медианой или средней цены продажи за единицу сравнения. Применяется этот прием в случаях, когда участки сильно отличаются друг от друга по разме­рам, но относительно схожи по параметрам.

Другой прием основан на анализе сравниваемых продаж стоимости базового, стандартного участка, который является затем ориентиром расчета стоимости других участков земли. Объектом оценки служит реальный, или гипотетический, базовый участок.

В целом рыночная цена земли может определяться следующим образом:

Цр = Цн • К1 • К2 • К3 • Кn,

где Цр — рыночная цена;

Цн — нормативная цена земли;

К1, Кn — коэффициенты, применяемые для корректировки нормативной цены.

Коэффициенты устанавливаются экспертным путем, если нет коэффициентов, утвержденных государственными органами.

Метод соотнесения (переноса) — состоит в определении соотношения между общей стоимостью застроенного участка и стоимостью земли. Установлено, что существует устойчивая связь между стоимостью земли и стоимостью возведенных на ней сооружений. Вначале оценивается общая стоимость застроенного участка, а затем вычитается стоимость зданий и сооружений и получаем стоимости земельного участка. Коэффициенты соотношений можно применять к оцениваемым районам для определения стоимости единицы сравнения или базового участка для данного района.

Метод остаточной продуктивности (остатка). При отсутствии данных по продаже земельных участков рекомендуется для оценки земли использовать технику остатка, в соответствии с которой стоимость земельного участка определяется по формуле:

где — оценка стоимости земельного участка;

— чистый операционный доход, который генерирует объект недвижимости;

— стоимость улучшений;

— коэффициент капитализации земли;

— коэффициент капитализации улучшений.

При оценке объектов недвижимости предполагается, что земля рассматривается как строительная площадка и не подвержена ника­ким видам износов, за исключением экономического. Как ограни­ченный ресурс земля во времени, как правило, только возрастает в цене.

Все износы относят к улучшениям, которые находятся на зем­ле.

Отсюда следует, что земля является неистощимым активом (ка­питалом), не требующим рекапитализации (возврата капитала). Следовательно, доходы от земли могут быть капитализированы по норме отдачи на капитал V, т.е. коэффициент капитализации земли RL равен норме отдачи на капитал V.

Метод развития (освоения)земельного участка используется в том случае, когда необходимо определить стоимость участка, при­годного для разбивки на отдельные индивидуальные участки. Такие случаи встречаются в практике оценки.

Основные этапы оценки по данному методу:

1) определение размеров и количества индивидуальных участков;

2) расчет стоимости освоенных участков методом сопоставимых продаж (определение величины выручки);

3) расчет издержек освоения участков и их продаж, графика освоения предполагаемого периода продаж и величины выручки от продаж индивидуальных участков;

4) определение величины денежного потока путем вычитания всех издержек освоения участков из величины общей выручки от продаж этих участков;

5) определение ставки дисконта;

6) дисконтирование денежного потока с учетом времени освоения и продаж всех индивидуальных земельных участков.

При определении размеров индивидуальных участков учитыва­ются физические, юридические и экономические факторы, влияю­щие на принятие данного решения, но чаще всего размеры опреде­ляются исходя из экономических возможностей потенциальных инвесторов (6, 8, 10, 12, 15, 20 и 25 соток).

В практике освоенными называются земельные участки, к кото­рым проведены подземные инженерные коммуникации, дороги, электричество, газ, на которых построены дома по индивидуальным проектам.

Для определения рыночной стоимости земли может применятся метод капитализации дохода.

Оценка земли по доходности осуществ­ляется путем преобразования денежного дохода в стоимость с по­мощью коэффициента капитализации. Иначе говоря, стоимость участка может быть определена как его способность приносить до­ход в будущем.

Стоимость земли в этом случае определяется по формуле:

где СР3 — рыночная стоимость земли;

ЧДЗ — чистый земельный доход, включает арендную плату, земельный налог, прибыль землевладельца и другие формы. При отсутствии общепринятой методики может определяться различными способами. Чистый доход есть разница между стоимостью валовой про­дукции и затратами на ее производство;

R — коэффициент капитализации земельных доходов. Должен определяться дифференцированно по регионам и внутри регионов по их территориям.

Для земель сельскохозяйственного назначения может браться норма рентабельности от производства и реализации сельскохозяйственной продукции.

Для земель, отводимых под строительство промышленных предприятий, — норма рентабельности от производства и реализации промышленной продукции; для банков — от их деятельности.

В каждом конкретном случае вопрос определения норм капитализации должен решаться исходя из рыночной процентной ставки и её корректировки с учетом тенденций развития рыночной конъюнктуры.

Учитывая, что использование земельных участков носит долговременный характер, ставки и размеры платежей могут корректироваться, через определенные сроки, установленные конкретным договором.

Для наиболее эффективного использования земли рекомендуется использовать метод техники остатка для определения стоимости земли зданий и сооружений, находящихся на данном участке, и затем применять капитализацию дохода от земли путем дисконтирования денежных потоков.

4) определение величины денежного потока путем вычитания всех издержек освоения участков из величины общей выручки от продаж этих участков;

Метод сравнения

Главный плюс данного метода – это простота проведения оценки.

Его также можно назвать методом широкого применения, потому что он используется:

  • для оценки свободных земельных участков;
  • для определения стоимости предположительно свободных участков.

Базируется метод на сравнении цен продаж аналогов и внесения корректировок в зависимости от месторасположения, условий зонирования, экономических и прочих характеристик конкретного участка земли.

Внимание! Сравнение продаж дает довольно точные результаты, а сам метод считается одним из наиболее эффективных в оценке таких объектов недвижимости, как земельные участки.


Базируется метод на сравнении цен продаж аналогов и внесения корректировок в зависимости от месторасположения, условий зонирования, экономических и прочих характеристик конкретного участка земли.

Добавить комментарий