Изменение условий при проведении реконструкции…

Реконструкция объекта, правовые аспекты

Пожалуй, у каждого владельца недвижимости: здания, сооружения помещения, рано или поздно возникает желание или необходимость расширить объект, перестроить, надстроить дополнительный этаж, или сделать подземную парковку, одним словом произвести реконструкцию своей недвижимости.

Однако сложно даже представить: как много собственников, не задумываясь, реконструируют свои объекты без получения на это необходимых разрешений, а потом сталкиваются с проблемой регистрации права собственности на реконструируемый объект. Что такое реконструкция и как ее нужно производить, чтобы оградить себя от возможных проблем с оформлением права собственности? Ответы на эти и другие вопросы вы найдете в настоящей статье. Как правило, собственники таких объектов, экономят время и деньги на получении разрешительных документов на реконструкцию. Они рассчитывают, что раз недвижимость – это их собственность, то и согласовывать с кем-то перестройку объекта мероприятие затратное и не имеющее особого смысла. Но так думают они до тех пор, пока не решат совершить сделку с перестроенным объектом, например, заложить для получения кредита в банке или срочно продать. И тут выясняется, что распорядиться они могут только той частью объекта, на которую имеются правоустанавливающие документы, а различные пристройки, надстройки к зданию предметом сделки быть не могут. Еще хуже если в результате серьезной реконструкции первоначальный объект недвижимости теряет все свои характеристики и фактически перестает существовать, тогда все здание будет рассматриваться как самовольная постройка, которой в принципе никак нельзя распорядиться. В таких ситуациях собственникам придется в судебном порядке доказывать свои права на реконструированные объекты. Чтобы такие случаи возникали реже, предлагаю все-таки стараться учитывать требования действующего законодательства к проведению реконструкции строений.

Итак, что же такое реконструкция объекта недвижимости.

Согласно части 14 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ реконструкция – это изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей, площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения. Довольно часто реконструкцию объекта путают с перепланировкой помещений, последнюю оформить гораздо проще. Несмотря на то, что и реконструкция и перепланировка связаны с изменением площади объекта, они все же имеют серьезные различия.

Если нежилой объект подвергается перепланировке, то это касается изменения внутренней конфигурации помещений (снос перегородок и возведение новых) без выхода за пределы границ объекта. Перепланировка, как правило, связана с незначительным изменением площади объекта. Реконструкция связана, прежде всего, с изменением границ объекта, чаще в сторону его увеличения: возведение пристроек, дополнительных этажей, тамбуров. Либо может производится в пределах границ объекта, но в результате такой реконструкции изменяется назначение объекта, к примеру складское помещение за счет устройства внутри него второго уровня и подключения к дополнительным инженерным мощностям переоборудовано под офисное.

Если производится только внутренняя перепланировка в нежилых помещениях, то не требуется прохождение той сложной процедуры, которая необходима для осуществленияреконструкции.

Для проведения реконструкции градостроительным законодательством установлена определенная процедура, этапы которой вкратце можно изложить следующим образом:

1. Проведение инженерных изысканий (ст. 47 ГсК РФ). Выполняются только организацией или лицом, имеющим соответствующую лицензию.

2. Сбор технических условий (ст. 48 ГсК РФ). Осуществляется в случае, если реконструкцию невозможно обеспечить без дополнительного подключения объекта к сетям инженерно-технического обеспечения. Технические условия предоставляется организациями, осуществляющими эксплуатацию инженерных сетей, в течение 14 дней с момента запроса.

3. Разработка проектной документации, и ее экспертиза в установленных законом случаях (ст. 48 ГсК РФ). Выполняется только организацией или лицом, имеющим соответствующую лицензию.

Подготовка проектной документации осуществляется на основании результатов инженерных изысканий, градостроительного плана земельного участка в соответствии с требованиями технических регламентов, техническими условиями, разрешением на отклонение от предельных параметров реконструкции объектов капитального строительства.

4. Получение разрешения на строительство (ст.51 ГсК РФ).

Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства. Для получения разрешения на строительство (реконструкцию) застройщик направляет в орган архитектуры по месту нахождения земельного участка заявление о выдаче разрешения на строительство. К указанному заявлению прилагает правоустанавливающие документы на земельный участок; градостроительный план земельного участка; проектную документацию; заключение государственной экспертизы проектной документации (если она требуется в соответствии с законом); согласие всех правообладателей объекта капитального строительства, подлежащего реконструкции. По результатам рассмотрения заявления уполномоченный орган в течении 10 дней выдает разрешение на строительство или отказывает в выдаче такого разрешения с указанием причин отказа. Получение разрешения на строительство не требуется, если осуществляется реконструкции объектов, не являющихся объектами капитального строительства (киосков, навесов и других). Также не требуется разрешение на строительство в случае реконструкции объектов капитального строительства, если планируемые изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом. В случае если разрешение на реконструкцию получено, но сменился собственник земельного участка, на котором расположен подлежащий реконструкции объект, действие разрешения сохраняется.

5. Получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (ст.55 ГсК РФ).

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного, отремонтированного объекта градостроительному плану земельного участка и проектной документации. Для ввода объекта в эксплуатацию застройщик обращается в орган выдавший разрешение на строительство, с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. К заявлению прикладывается пакет документов, установленной ч. 3 ст. 55 ГсК РФ. Орган, выдавший разрешение на строительство, в течение десяти дней со дня поступления заявления о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию обязан обеспечить проверку наличия и правильности оформления документов, осмотр объекта капитального строительства и выдать заявителю разрешение на ввод объекта в эксплуатацию или отказать в выдаче такого разрешения с указанием причин отказа. Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию является основанием для внесения изменений в документы государственного учета реконструированного объекта капитального строительства.

После прохождения всей этой процедуры заказываете новый технический паспорт на объект недвижимости. Останется только оформить право собственности уже на измененный объект в Управлении Федеральной регистрационной службы. При этом следует иметь в виду, что Управление ФРС при осуществлении государственной регистрации прав на объекты недвижимости руководствуется Федеральным законом от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”, а также Правилами ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и Методическими рекомендациями «О порядке государственной регистрации прав на создаваемые, созданные, реконструированные объекты недвижимого имущества».

Законом установлено, что право собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания.

При осуществлении государственной регистрации прав на создаваемый, созданный или реконструируемый объект недвижимого имущества Управление ФРС должно удостовериться, что объект недвижимого имущества не является самовольной постройкой. Так как лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности (пункт 2 статьи 222 ГК РФ).Самовольной постройкой является строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил (пункт 1 статьи 222 ГК РФ).

С тем чтобы подтвердить, что реконструируемый объект не является самовольной постройкой, на государственную регистрацию права в УФРС вы должны будете представить с новымтехническим паспортом, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Также при проведении правовой экспертизы документов, представленных на государственную регистрацию прав, Управление ФРС проверит у вас наличие прав на земельный участок, на котором расположен реконструированный объект. Если в соответствии с законом на реконструкцию объекта не требовалось получения разрешения, то права на такой объект регистрируются на основании документов, подтверждающих факт создания такого объекта недвижимого имущества и содержащие его описание и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимого имущества.

Подготовка проектной документации осуществляется на основании результатов инженерных изысканий, градостроительного плана земельного участка в соответствии с требованиями технических регламентов, техническими условиями, разрешением на отклонение от предельных параметров реконструкции объектов капитального строительства.

Что такое реконструкция – юридическим и простым языком

Правовое определение реконструкции закреплено в ст. 1 Градостроительного кодекса РФ (скачать). Такие работы проводятся на объектах капитального строительства (многоквартирные дома, здания, сооружения) или их части, сопровождаются воздействием на несущие конструкции. Реконструкция может включать в себя следующий перечень работ:

  • изменение параметров и характеристик реконструируемого объекта или его частей, в том числе с увеличением или уменьшением высоты, этажности, общего объема и площади;
  • перестройка, надстройка, расширение или увеличение реконструируемого объекта;
  • замена или восстановление несущих конструкций действующего объекта, кроме случаев восстановления или замены их отдельных элементов для улучшения свойств и характеристик (такие виды работ подпадают под понятие капитального ремонта, реставрации старого здания);
  • проведение работ для смены целевого назначения здания, перестройки объекта незавершенного строительства.

По специальным правилам нужно согласовать реконструкцию фасадов. Так как работы на фасадах затрагивают внешний облик и архитектуру здания, проект необходимо согласовать в Москомархитектуре. К работам на фасадах относится изменение мест расположения оконных и дверных проемов, обустройство входной группы, иные изменения.

При реконструкции осуществляется замена или восстановление несущих конструкций, либо изменений основных характеристик здания.

Реконструкция проводится по решению собственника, либо предприятия, уполномоченного на обслуживание здания, объекта незавершенного строительства. Если у здания несколько собственников, требуется согласие каждого из них. Причиной такого решения могут являться существенный износ или повреждения несущих конструкций старого здания, когда замена или восстановление их отдельных элементов не имеет смысла, либо невозможна. Также собственник может провести реконструкцию, чтобы изменить основные характеристики здания – сделать пристройку для новых офисов или расширения площади, увеличение этажности для открытия новых офисов. Проводится реконструкция и в многоквартирных зданиях, если состояние несущих конструкций угрожает целостности объекта и создает аварийную ситуацию для жильцов. При этом согласие жильцов не требуется, если реконструкция проводится по заключению межведомственной комиссии или по предписанию гос. органов.

Читайте также:  О предоставлении отчетности в ПФР

Не нужно получать разрешение на реконструкцию только для действующих объектов и видов работ, чей перечень прямо указан в ст. 51 Градостроительного кодекса РФ. Например, для проведения капитального ремонта такой документ не требуется, а проект будет согласовываться в общем порядке. Также по специальным правилам выдается разрешение для работ на линейных объектах.

Комментарий специалиста. Проведение реконструкции без проекта и разрешения на строительство не допускается. При выявлении таких фактов, собственник или подрядчик могут быть привлечены к административной ответственности, а выполнение строительных работ может быть приостановлено. Только проектировщики и эксперты могут учесть фактическое состояние несущих конструкций, предусмотреть меры безопасности при проведении работ, установить пределы воздействия на отдельные элементы здания.

На инфографике указаны основные правила согласования реконструкции по ГрК РФ

Реконструкция проводится по решению собственника, либо предприятия, уполномоченного на обслуживание здания, объекта незавершенного строительства. Если у здания несколько собственников, требуется согласие каждого из них. Причиной такого решения могут являться существенный износ или повреждения несущих конструкций старого здания, когда замена или восстановление их отдельных элементов не имеет смысла, либо невозможна. Также собственник может провести реконструкцию, чтобы изменить основные характеристики здания – сделать пристройку для новых офисов или расширения площади, увеличение этажности для открытия новых офисов. Проводится реконструкция и в многоквартирных зданиях, если состояние несущих конструкций угрожает целостности объекта и создает аварийную ситуацию для жильцов. При этом согласие жильцов не требуется, если реконструкция проводится по заключению межведомственной комиссии или по предписанию гос. органов.

Стоимость

Стоимость всей процедуры согласования, включая изготовление проектной и другой документации, а также получения разрешения на реконструкцию, зависит, естественно, от состояния и площади объекта, а также от масштабности планируемых работ. В среднем, цены варьируются в пределах от 100 до 400 тысяч рублей.

За незаконный ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства после реконструкции предусмотрен штраф в размере до одной тысячи рублей (для физических лиц) или до двух тысяч рублей (для должностных лиц), на юридическое лицо может быть наложен штраф – до 20 тысяч рублей.(п.5 ст. 9.5 КоАП РФ).

Изменение условий при проведении реконструкции…

В Сборнике разъяснений по предпроетной и проектной подготовке строительства (выпуск 6, ОАО «Стройпроект») сообщается о возможности выполнения реконструкции части здания, а не всего здания. Прошу уточнить, в каких случаях возможно проведение реконструкции части здания? Например, выполнение дополнительного 2-го этажа в одном из цехов одноэтажного производственного цеха? Или возможность изменения назначения одного из этажей общественного здания (гостиница в составе торгового центра)? Необходимо ли для частичной реконструкции здания разработка СТУ? если необходимо, то в какие инстанции нужно обращаться по данному вопросу и какие мероприятия должны быть прописаны в СТУ?

  1. Согласно пункту 14 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации от 29.12.2004 № 190-ФЗ:

«реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) – изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов».

При этом следует иметь в виду, что пунктом 10 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации определено, что под объектом капитального строительства понимается здание, строение, сооружение.

Пунктом 2 Положения об организации и проведении государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий, утв. постановлением Правительства Российской Федерации от 05.03.2007 № 145, установлено:

«этап строительства» – строительство или реконструкция объекта капитального строительства из числа объектов капитального строительства, планируемых к строительству, реконструкции на одном земельном участке, если такой объект может быть введен в эксплуатацию и эксплуатироваться автономно (то есть независимо от строительства или реконструкции иных объектов капитального строительства на этом земельном участке), а также строительство или реконструкция части объекта капитального строительства, которая может быть введена в эксплуатацию и эксплуатироваться автономно (то есть независимо от строительства или реконструкции иных частей этого объекта капитального строительства). ».

Как известно (см. пункт 1 Положения о составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию, утв. постановлением Правительства Российской Федерации от 16.02.2008 № 87), проектная документация подготавливается применительно к частям объектов капитального строительства в отношении отдельных этапов строительства, реконструкции и капитального ремонта объектов капитального строительства.

Из изложенного следует, что:

а) реконструкции подлежит только та часть объекта капитального строительства (т.е. здания, строения, сооружения), которая может эксплуатироваться автономно (это, в частности, может быть этаж здания, квартира, помещение и т.п.), и проектная документация в этом случае разрабатывается на этап строительства;

б) цех является частью комплексного строительного объекта в виде предприятия, включающего несколько зданий и сооружений, каждое из которых является объектом капитального строительства, и реконструкция цеха осуществляется применительно к этапу строительства, при условии, если эти работы не нарушают технологический цикл производства продукции на предприятии и если цех является частью здания.

В случае, если цех представляет собой здание и предполагается только его реконструкция, то при указанном ранее условии автономности его эксплуатации подготавливается проектная документация применительно к объекту строительства. Когда осуществляется реконструкция всего предприятия, то в отношении такого цеха проектная документация разрабатывается применительно к этапу строительства.

Аналогичный подход касается и гостиницы в составе торгового центра.

Как указано в пункте 5 Положения, утв. постановлением Правительства Российской Федерации от 16.02.2008 № 87:

«В случае если для разработки проектной документации на объект капитального строительства недостаточно требований по надёжности и безопасности, установленных нормативными техническими документами, или такие требования не установлены, разработке документации должны предшествовать разработка и утверждение в установленном порядке специальных технических условий».

Следовательно, по нашему мнению, разработка специальных технических условий (СТУ) может осуществляться только на объект капитального строительства (см. также часть 2 статьи 5 Федерального закона от 30.12.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений»; Порядок разработки и согласования специальных технических условий для разработки проектной документации на объект капитального строительства, утв. приказом Минстроя России от 15.04.2016 № 248/пр).

Таким образом, представляется, что если при реконструкции части здания и сооружения недостаточно требований по надёжности и безопасности, установленных нормативными техническими документами, или такие требования не установлены, то СТУ следует разрабатывать в отношении здания и сооружения в целом.

Аналогичный подход касается и гостиницы в составе торгового центра.

Технология реконструкции промышленных зданий

Алгоритм решения задач по реконструкции промышленных зданий подразумевает определенную последовательность производства работ, в частности:

  • усиление (укрепление) фундамента;
  • реконструкция «коробки» здания;
  • увеличение или изменение количества этажей здания;
  • увеличение площади или размеров (наращивание) цоколя;
  • новый дизайн (замена) архитектурного облика;
  • организация ремонтных работ внутри здания (настил полов, отделка потолков, обшивка перегородок, лестничные марши, двери, окна и так далее);
  • организация дополнительных работ по утеплению полов, кровли , по облицовке здания различными материалами (лицевой кирпич , вагонка, сайдинг , природный камень и другие);
  • производство, установка, а также ремонт инженерного оборудования.

Большинство объектов реконструкции полностью приостанавливают свою деятельность. Поэтому заказчик четко ограничивает сроки проведения строительно-монтажных работ СМР. В основном, комплекс подготовительных внутриплощадочных работ мало чем отличаются от комплекса подготовительных работ строительного производства на новых объектах.

Реконструкцию нежилого здания

Что касается реконструкции нежилого помещения, то тут также происходит изменение размерных параметров и внешнего вида здания. Могут быть возведены пристройки, надстроены дополнительные этажи и также нельзя затрагивать несущие конструкции, перекрытия между этажами.

Важно! Снос стен – это перепланировка, на нее требуется получение отдельного разрешения, соответственно и разные пакеты документов. Последствие незаконного проведения таких действий – штраф.

Потребуется разрешение для таких действий:

  1. Надстройка, снос этажей.
  2. Переустройство чердака в мансарду.
  3. Пристройка дополнительного нежилого помещения к зданию.
  4. Создание антресольного этажа.
  5. Замена коммуникаций и усиление конструкций.
  6. Изменение входов.
  7. Устройство тамбуров.
  8. Изменение формы дверных проёмов, окон.

Необходимые документы для проведения законной реконструкции нежилого здания:

  • Паспорт заявителя, другой документ, подтверждающий его личность.
  • Заявление в соответствующие инстанции.
  • Топографический план земли, на которой находится объект.
  • Проект и план проведения работ по реконструкции.
  • Свидетельство о праве собственности или арендный договор. То есть документ, на основании которого происходит распоряжение зданием.
  • Экспертное заключение в отношении технического состояния объекта.
  • Поэтажный план здания, чертежи всех помещений, которые будут реконструироваться.

Разрешение на реконструкцию позволяет проводить все действия согласно созданному проекту. Конечно, для того чтобы завершить узаконивание, необходимо соблюдать проект, только в этом случае объект удастся сдать в эксплуатацию.

Финальное разрешение на реконструкцию, после посещения всех инстанций выдают органы местного самоуправления. Это они сделают только после сбора всех документов и разрешений.

Не стоит забывать, что узаконить реконструкцию нежилого помещения после проведения работ будет намного сложнее, к тому же собственника ждут штрафы. Для юридических лиц они очень большие, поэтому лучше делать все согласно букве закона.


Что касается реконструкции нежилого помещения, то тут также происходит изменение размерных параметров и внешнего вида здания. Могут быть возведены пристройки, надстроены дополнительные этажи и также нельзя затрагивать несущие конструкции, перекрытия между этажами.

Изменение условий при проведении реконструкции…

В данной статье рассматривается процесс реконструкции нежилых объектов или помещений.

В современном быстро изменяющемся мире у собственников зданий, помещений все чаще возникает желание изменить свою недвижимость (перестроить часть объекта капитального строительства, добавить пристройку к нему, увеличить за счет нового этажа). Экономические условия диктуют свои правила бизнесу, и некоторым собственникам проще изменить параметры своего здания (выполнить реконструкцию объекта), чем начинать строительство с нуля.

К сожалению, много людей до сих пор не учитывают того, что подобные изменения объектов строго регламентируются законами и нормами РФ, требуют необходимой документации. Частая ошибка собственников начать реконструировать объект без разрешительных документов – и это влечет за собой трудности в дальнейшем. Либо собственники не учитывают определенные аспекты законодательства, не имеют представления, что из себя представляет реконструкция, не имеют необходимых документов, поэтому процесс затягивается.

Читайте также:  Как попасть в Калининград без загранпаспорта

Что же представляет собой реконструкция объектов капитального строительства и какие ошибки могут возникнуть?

Точное определение дается в статье 1 Градостроительного кодекса РФ. Обобщая, можно отметить, что реконструкция является изменением параметров сооружений (таких, как количество этажей, высота, изменение общей площади объекта, переоборудование помещений, затрагивающее несущие строительные конструкции и так далее) путем проведения определенных строительно-монтажных процессов.

Пример работ, которые может включать в себя реконструкция:

  • переоборудование объекта под другое функциональное назначение (например, здание магазина переоборудовано под офисные помещения путем надстройки второго этажа и устройства дополнительных оконных проемов),
  • работы с целью изменить площадь объекта путем пристройки, надстройки и т.п.,
  • устройство дополнительных оконных и наружных выходов в несущих конструкциях, с целью изменить функциональное назначение нежилого помещения.

Перед началом работ по реконструкции нежилых зданий, помещений нужно получить разрешение на строительство. Необходимые документы для получения этого разрешения перечислены в части 7 ст.51 ГрК РФ (кроме объектов жилого строительства). Один из пунктов – необходимость подготовки проектной документации (Статья 48 ГрК РФ), чтобы в последующем пройти с ней экспертизу (Статья 49 ГрК РФ).

Частая ошибка собственников, что они, не дождавшись получения разрешения на строительство, торопятся и начинают работы без него. Это нарушение, которое влечет за собой неприятные последствия.

Еще одна ошибка – это выбор собственником нового функционального назначения объекта, которое не предусмотрено градостроительным регламентом для данной территории. Посмотреть разрешенные виды функционального использования можно в градостроительном плане, выданном собственнику на данный участок.

Так же, собственники иногда не учитывают, что на получение технических условий (которые необходимы для разработки документации по проекту) требуется время и запрашивают их в последний момент, из-за этого начало разработки проектной документации сдвигается, соответственно, выдача готового проекта тоже.

Еще одна из ошибок состоит в том, что обращаются просто за перепланировкой и дизайном фасада в первую попавшуюся фирму с целью сэкономить – но такой документации будет недостаточно для прохождения экспертизы, чтобы в последующем получить разрешение на реконструкцию. Так же стоит помнить, что разработка выполняется только организацией или лицом, имеющим соответствующую лицензию (подробнее смотреть в ГрК РФ). Поэтому стоит обратить на это внимание, чтобы не пришлось снова заказывать проект или переделывать проект у фирмы, которая имеет соответствующие допуски.

К тому же, собственниками может не учитываться то, что есть определенные параметры для объектов разрешенной реконструкции, относящиеся к их земельным участкам: количество этажей, высота здания и т.д. (статья 40 ГрК РФ). Получение разрешение на отклонение от таких параметров сопряжено с определенными трудностями, требует времени и не всегда может быть одобрено.

После окончания реконструкции необходимо получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию (ГрК РФ ст.55). Данный документ будет подтверждать выполнение реконструкции объекта в полном объеме, его соответствие выданному разрешению на строительство, а также соответствие объекта реконструкции требованиям к проектной документации, градостроительным регламентам и градостроительному плану земельного участка.

Ошибка, возникающая на данном этапе может состоять в том, что объект не соответствует проекту, на который выдавалось разрешение на строительство, так как на этапе выполнения строительно-монтажных работ собственник захотел что-то заменить без внесения изменений в проектную документацию в соответствие с градостроительным кодексом. К примеру, заменил один материал другим, или увеличил габариты оконных/дверных проемов. В таком случае, чтобы ввести объект в эксплуатацию потребуется приведение его в соответствие с проектом. А это повторные работы, ведущие к удорожанию строительства. К тому же, следует помнить, что некоторые изменения в проекте несут за собой повторное прохождение экспертизы, и это также дополнительные финансовые расходы. Поэтому, все изменения в проект стоит вносить строго в соответствии с ГрК РФ и другими нормативами.

По моим наблюдениям, чтобы не было доп.расходов, лучше заранее определиться со всеми параметрами объекта, уточнить все нюансы и определить конфигурацию здания, помещения до начала разработки проекта и прохождения экспертизы. Это потребует больше времени, кропотливого изучения – но сэкономит время и финансы в дальнейшем.

Данная статья носит лишь ознакомительный характер и затрагивает реконструкцию нежилых объектов капитального строительства. Процедуры оформления реконструкции объектов имеют свои нюансы и подробно описаны в Градостроительном кодексе РФ. В качестве рекомендации можно отметить, что перед началом данных процедур для предотвращения ошибок имеет смысл обратиться за консультацией к специалистам.

Автор: Князева Анастасия, архитектор, г. Красноярск

Данная статья носит лишь ознакомительный характер и затрагивает реконструкцию нежилых объектов капитального строительства. Процедуры оформления реконструкции объектов имеют свои нюансы и подробно описаны в Градостроительном кодексе РФ. В качестве рекомендации можно отметить, что перед началом данных процедур для предотвращения ошибок имеет смысл обратиться за консультацией к специалистам.

Изменение условий при проведении реконструкции…

  • Главная
  • Поиск
  • О проекте
  • Связь

В соответствии с п. 14 ст. 1 ГрК РФ под реконструкцией объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) понимается изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.
Таким образом, реконструкция – это всегда изменение каких-либо характеристик объекта. С точки зрения гражданского права реконструкция является переработкой вещи (ст. 220 ГК РФ) и, соответственно, в результате реконструкции всегда возникает новая вещь.
ГрК РФ не предусматривает отдельной разрешительной документации для реконструкции объектов капитального строительства. Застройщик при реконструкции, так же как и при строительстве, получает разрешение на строительство, а по окончании реконструкции – разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Именно эти документы будут указаны в качестве правоустанавливающих в ЕГРН.
Между тем ранее отдельные изменения характеристик объекта регистрирующий орган не считал реконструкцией и просто вносил запись об изменениях. К таким изменениям, например, относились изменение объема выполненных строительно-монтажных работ (процент готовности) для объектов незавершенного строительства, изменение площади объекта в связи с ее уточнением в установленном порядке, в том числе при изменении порядка определения площади объекта . С 1 января 2017 года вступил в силу новый Закон о регистрации недвижимости и Порядок ведения Единого государственного реестра недвижимости , и данные документы не предусматривают напрямую перечень случаев, в которых изменение характеристик объекта не является реконструкцией.
——————————–
Пункт 68 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, состава номера регистрации, утвержденных Приказом Минэкономразвития России от 23.12.2013 N 765.
Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ “О государственной регистрации недвижимости”.
Утвержден Приказом Минэкономразвития России от 16.12.2015 N 943.

Реконструированная постройка, так же как и вновь возведенная, может оказаться самовольной постройкой, если застройщиком не будут получены необходимые согласования и соблюдены обязательные строительные и градостроительные нормы. При этом основным способом устранения нарушения будет являться приведение самовольной постройки в изначальное состояние (до самовольной реконструкции). Суд обяжет лицо к сносу самовольно реконструированного недвижимого имущества лишь в том случае, если будет установлено, что объект не может быть приведен в состояние, существовавшее до проведения таких работ .
——————————–
Пункт 28 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010.

Принципиально важно отличать реконструкцию от других видов работ, в частности от капитального ремонта и от перепланировки, поскольку такие работы, в отличие от реконструкции, не требуют получения разрешения на строительство в рамках ГрК РФ.
Сравнение определений данных видов работ показывает, что основным отличием является изменение параметров объекта капитального строительства при реконструкции и отсутствие такого изменения при выполнении капитального ремонта или перепланировки. Между тем установить, что под этим понимает законодатель, не так просто. Для того чтобы понять этот критерий, придется обратиться к правоприменительной практике.
Если в результате выполнения работ появляется пристройка, изменяются внешние границы здания (например, пристроен балкон, лоджия), суды практически единогласно признают такие работы реконструкцией .
——————————–
Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством.

Работы по обустройству навесных фасадных систем хоть и не увеличивают площадь здания, по мнению Минрегиона РФ, являются работами по реконструкции, поскольку затрагивают конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности объекта капитального строительства .
——————————–
Письмо Минрегиона РФ от 22.02.2012 N 3706-ДШ/08.

Арбитражный суд Уральского округа усмотрел в работах по переустройству технического подполья в эксплуатируемый подвал реконструкцию .
——————————–
Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 01.06.2015 N Ф09-2976/15 по делу N А50-14365/2014.

Устройство отдельного входа в помещение в наружной стене здания в существующих границах реконструкцией не является (по мнению Жилищного комитета Санкт-Петербурга ).
——————————–
Письмо Жилищного комитета Правительства Санкт-Петербурга от 13.12.2011 N 18-5796/11.

Работы по утеплению наружных стен многоквартирного дома не являются действиями по реконструкции, как, впрочем, и перепланировкой или переустройством помещений .
——————————–
Определение Верховного Суда РФ от 28.04.2015 N 11-КГ15-9.

Не подпадают под понятие реконструкции работы, в результате которых изменилась площадь здания, при условии, что такое изменение площади не затрагивает конструктивных и других характеристик надежности и безопасности объекта капитального строительства, не превышает предельных параметров разрешенного строительства, установленных градостроительным регламентом. Например, если площадь здания уменьшилась за счет монтажа и демонтажа внутренних перегородок, выравнивания стен и проведения более точных замеров .
——————————–
Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 30.01.2017 N Ф04-6799/2016 по делу N А46-3389/2016.

Эти и многие другие примеры судебной и правоприменительной практики подтверждают вывод о нечеткости границы между реконструкцией и другими работами в отношении объектов капитального строительства. В случае возникновения сомнений относительно характера предстоящих работ можно порекомендовать застройщику обратиться в соответствующий государственный (муниципальный) орган с заявлением о выдаче разрешения на строительство. Если застройщику повезет, то он получит ответ от государственного органа, что для проведения работ, указанных в заявлении, разрешение на строительство не требуется. Данный ответ поможет застройщику в суде, если надзорный орган впоследствии изменит свой подход и попытается привлечь его к ответственности. Однако уполномоченный орган может отказать в выдаче разрешения на строительство и по строго формальным основаниям – отсутствует положительное заключение экспертизы проектной документации. В таком случае застройщику остается надеяться только на правоприменительную и судебную практику, в которой фигурировал тот вид работ, который застройщик собирается осуществлять. Но анализ такой практики в любом случае не даст однозначной гарантии аналогичного подхода уполномоченного органа и суда в конкретной ситуации.
Отдельно хотелось бы рассмотреть вопрос о разграничении работ по реконструкции и нового строительства со сносом старого здания. Несмотря на то что по своему характеру оба названных вида работ требуют получения разрешения на строительство, встречаются на практике ситуации, когда разграничение таких понятий может играть существенную роль для застройщика. Так, недопустимость нового строительства (а соответственно, и сноса как его этапа) в границах территории объекта культурного наследия установлена пп. 1 п. 1 ст. 5.1 Федерального закона от 25.06.2002 N 73-ФЗ “Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации” (далее – Закон N 73-ФЗ). Между тем исходя из формулировок данной нормы реконструкция объектов капитального строительства (которые не являются ОКН) без увеличения объемно-пространственных характеристик в границах данной территории допускается.
Как и в случаях, описанных выше, между новым строительством и сносом как его первым этапом и реконструкцией, при которой будет оставлена незначительная часть капитальных конструкций прежнего здания, не всегда можно провести четкую границу. По нашему мнению, в рамках реконструкции должна быть оставлена как минимум одна несущая конструкция. Если же будут оставлены только отдельные элементы такой конструкции, ее функциональное назначение будет утеряно и, скорее всего, подобные работы следует оценивать как снос и новое строительство. Между тем в судебной или правоприменительной практике сложившегося подхода нет.

Читайте также:  Как защитить ребенка от отца?

Не подпадают под понятие реконструкции работы, в результате которых изменилась площадь здания, при условии, что такое изменение площади не затрагивает конструктивных и других характеристик надежности и безопасности объекта капитального строительства, не превышает предельных параметров разрешенного строительства, установленных градостроительным регламентом. Например, если площадь здания уменьшилась за счет монтажа и демонтажа внутренних перегородок, выравнивания стен и проведения более точных замеров .
——————————–
Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 30.01.2017 N Ф04-6799/2016 по делу N А46-3389/2016.

Услуги

Популярность вашей фирмы будет сильно зависеть от ширины спектра предоставляемых услуг.

Рекламное агентство может осуществлять:

  • разработку и размещение рекламы, например на афишных тумбах, рекламных щитах, стендах для афиш и объявлений, в витринах и т.д.;
  • рекламирование в СМИ посредством продажи времени и места для рекламы;
  • воздушную рекламу;
  • распространение или адресную рассылку рекламных материалов, доставку рекламных образцов;
  • предоставление места для рекламы;
  • подготовка рекламных сообщений для радио- и телеэфира, а также кино.

Помимо вышеперечисленных услуг, существуют еще и дополнительные, которые реже пользуются спросом, однако отличаются не меньшей значимостью:

  • полиграфическое исполнение рекламных материалов;
  • маркетинговые исследования;
  • деятельность по связям с общественностью;
  • рекламная фото- и видеосъемка.
  • разработку и размещение рекламы, например на афишных тумбах, рекламных щитах, стендах для афиш и объявлений, в витринах и т.д.;
  • рекламирование в СМИ посредством продажи времени и места для рекламы;
  • воздушную рекламу;
  • распространение или адресную рассылку рекламных материалов, доставку рекламных образцов;
  • предоставление места для рекламы;
  • подготовка рекламных сообщений для радио- и телеэфира, а также кино.

Плюсы и минусы бизнеса

К преимуществам можно отнести высокую доходность фирмы при правильной организации работы. Подобные услуги пользуются большим спросом, поэтому проблем с поиском клиентов обычно не возникает. Также к достоинствам можно отнести сравнительно небольшие капиталовложения на старте.

К минусам относится большая конкуренция на рынке. На начальных этапах работы придется работать с мелкими и средними предпринимателями. Доход может быть небольшим, но это позволит заработать хорошую репутацию и портфолио, что даст возможность найти более крупных клиентов.


Фирме, которая предоставляет полный спектр услуг, проще раскрутиться, но и на открытие понадобится большая сумма денег.

Вопрос регистрации: какие документы потребуются

Перед тем, как организовать рекламное агентство, потребуется его официально зарегистрировать. Для оформления выберите ИП или ООО. Регистрация ИП потребует меньших затрат. Однако ООО позволяет рассчитывать на некоторые льготы. Совет прост. Если в ближайшее время планируете расширяться, выбирайте общество с ограниченной ответственностью.

Уточнить список документов для постановки на учет вы можете в ИФНС по месту проживания. Также потребуется оплатить госпошлину в размере 800 рублей для ИП и 6500 рублей — для ООО. При выборе формы налогообложения рекомендуем специальные системы — ЕНВД или УСН.


Что еще надо предусмотреть при открытии? Главное — это надежные подрядчики, которые не подведут вас по срокам. К примеру, если вы производите печатную полиграфию, потребуется заключить договор с типографией.

Помещение и персонал

Место, внешний вид не сильно важны, поскольку чаще всего сотрудники выезжают к клиентам, но и позориться при внезапном приезде заказчика не стоит. Поэтому рекомендуется, арендовав помещение, сделать в нем приличный ремонт. Офис необходим только для хранения документации, приема звонков и обсуждения каких-либо рабочих нюансов.

В нем должно быть следующее оборудование:

  • компьютеры. На ПО для дизайнеров экономить нельзя. Поэтому для этих сотрудников требуется профессиональное оборудование и программы. На ПК также должны присутствовать исследовательские данные;
  • МФУ – принтер, ксерокс, сканер;
  • многоканальная телефонная связь, Интернет.

Чтобы открыть рекламное агентство с нуля, необходимо грамотно подобрать персонал, ведь именно от профессионализма сотрудников будет зависеть качество предоставляемых услуг и производимых продуктов.

Итак, штат должен включать в себя:

  • креативный директор, занимающийся разработкой идей. Если держать в штате одного человека, то он может быстро «выдохнуться», поэтому рекомендуется иметь «про запас» несколько фрилансеров;
  • два менеджера, которым предстоит выплачивать помимо официального оклада проценты с заключенных сделок;
  • два дизайнера, один из которых создает продукт, другой занимается версткой;
  • директор.

Бухгалтерию лучше доверить аутсоринговой компании, а по мере роста заказов брать иногда фрилансеров на подработку.


Бухгалтерию лучше доверить аутсоринговой компании, а по мере роста заказов брать иногда фрилансеров на подработку.

Рекламный бизнес: продвижение услуг

Здесь, как и везде, всё решают связи. Сотрудники, которых Вы возьмёте к себе, обладающие связями, обеспечат фирме поток заказов. Связи важны даже при работе с крупными клиентами: директор компании может отказаться от проведения тендера, если у кого-то есть знакомый дизайнер, который всем понравился.

Пока Вы не наработали портфолио (на это уйдёт в среднем, год) не суйтесь к акулам бизнеса. Накачивайте мышцы на мелком и среднем бизнесе.

Рекламные агентства могут и сами себя рекламировать – через специалицированные СМИ-справочники. Небольшие фирмы для поиска рекламных агентств как раз и читают такие СМИ.

Есть ещё и прямые продажи, но они здесь на последнем месте. Прямые продажи в рекламном бизнесе (обзвон народа менеджерами фирмы) не вызывают агрессию лишь в том случае, когда у РА есть уникальная услуга или продукт, например эксклюзивные места по наружной рекламе. За первый год реклама в СМИ и прямые продажи могут принести компании только 30% клиентов. Остальное – связи.

Небольшие рекламные агентсвта берут за сценарий от 12 тыс. руб. Создать логотип – от 30 тыс. руб., фирменный стиль — от 70 тыс. руб., рекламный макет в журнал — от 12 тыс. руб., макет щита 3 х 6 м — от 8 тыс. руб., оригинал-макет корпоративного издания — от 25 тыс. руб. Как видите, у этих приблизительных цифр нет верхней планки.

Рекламная кампания

Как уже говорилось раньше, нет такого бизнеса, который смог бы обойтись без рекламы. Рекламное агентство в этом случае находится в довольно интересной ситуации. Реклама рекламного агентства является одновременно мини-презентацией качества предоставляемых услуг. Если другие виды бизнеса с помощью рекламы создают повод для знакомства со своей продукцией и услугами, то рекламное агентство предстает перед потенциальным клиентом во всей красе. От успеха рекламной кампании, в буквальном смысле этого слова, зависит выживание компании.

Стратегия развития компании и бизнес план должны учитывать расходы на рекламную кампанию, которые на первых порах могут быть весьма значительными. Рекламировать агентство необходимо по всем перспективным направлениям, не ограничиваясь какой-либо одной площадкой. Среди эффективных способов рекламы отдельно стоит упомянуть:

  1. «Холодные звонки». Поиск клиентуры будет результативным, если менеджер по работе с клиентами сумеет заинтересовать потенциальных заказчиков. Для этого необходимо правильно составлять тексты рекламного предложения. Сейчас все испытывают острый дефицит свободного времени, поэтому предложения должны подаваться в сжатой форме и акцентировать внимание на преимуществах сотрудничества с рекламируемым агентством.
  2. Реклама в газетах.
  3. Реклама через объявления.
  4. Регистрация в электронном справочнике Дубль Гис и 4ГЕО.
  5. Сайт визитка. Сегодня основная часть информации распространяется через сеть интернет. Если агентство не имеет собственной странички в сети, то его для пользователей просто не существует.
  6. Контекстная реклама с помощью сервисов Яндекс Директ и Google AdWords. Такой тип продвижения в сети позволяет платить не за саму рекламу, а за ее эффективность.
  7. SMM-продвижение. Успешная рекламная кампания непременно должна затрагивать социальные сети. С помощью тематических групп можно не только информировать заказчиков о спектре предоставляемых услуг, но и держать постоянный контакт, мотивируя заказать рекламу новыми предложениями.
  8. Реклама на сайтах и блогах.
  9. Наружная реклама на билбордах и городском транспорте.

Пошаговая инструкция по ведению рекламной кампании должна составляться с учетом актуальности тех, или иных видов рекламы.


Подробный бизнес план позволяет рассчитать стартовый бюджет и ответить на вопрос: «Сколько стоит открыть рекламное агентство?».

Рекламные видеостойки

Такой вид рекламы представляет собой трансляцию рекламных объявлений через стойку с дисплеем. Информация загружается на флешку, которая встраивается в стойку. Основное преимущество — возможность транслировать около 20 объявлений рекламодателей на одном стенде. Такая стойка может быть очень прибыльным приобретением.

Размещают стойки в торговых центрах или бизнес-центрах. Начать можно с покупки одного стенда, а затем осуществить открытие сети рекламных видеостоек по всему городу. Как правило, такое вложение быстро окупается.

Размещают стойки в торговых центрах или бизнес-центрах. Начать можно с покупки одного стенда, а затем осуществить открытие сети рекламных видеостоек по всему городу. Как правило, такое вложение быстро окупается.

Добавить комментарий