Арендные каникулы в договоре

Составление договора

Если какие-либо работы в помещении проводятся в то время, когда юридическое или физическое лицо приняло решение арендовать его – стороны составляют договор аренды. Если работы проводятся через некоторое время после оформления сделки – составляется дополнительное соглашение к договору.

В документе необходимо указать следующие моменты:

  • причину введения каникул;
  • продолжительность каникул;
  • размер арендной платы, установленной в этом периоде;
  • порядок оплаты арендных платежей.

Также в договоре следует оговорить такие нюансы:

  • перечень помещений, где будут проведены работы;
  • перечень работ;
  • сроки проведения работ.

Указывать в договоре, что сделка заключена на принципах безвозмездности и арендная плата в этот период отсутствует, крайне не рекомендуется. Такое условие может иметь негативные последствия для обеих сторон.

Энциклопедия решений. Арендные каникулы

На практике распространены случаи заключения договоров аренды с условием предоставления арендатору так называемых “арендных каникул”, под которыми понимается период времени, в течение которого арендатор уплачивает периодические арендные платежи в существенно меньшем размере по сравнению с обычным периодом аренды или вовсе освобождается от внесения арендной платы. Это соответствует принципу свободы договора, в силу которого стороны гражданско-правового договора вправе определить его условия по своему усмотрению, за исключением случаев, когда содержание того или иного условия предписано императивными нормами законодательства (п. 2 ст. 1, п. 4 ст. 421 ГК РФ).

Как правило, “арендные каникулы” связаны с передачей в аренду помещений и предоставляются на период, в течение которого помещения, хотя и находятся во владении и пользовании арендатора (переданы ему по акту приема-передачи), но фактически использовать их по назначению для арендатора невозможно в связи с необходимостью проведения ремонта, обустройства в помещениях, переезда в них и т.п.

Иногда под “арендными каникулами” понимается период уменьшения арендной платы, вносимой в денежной форме, на сумму понесенных арендатором расходов на ремонт помещений. В этом случае речь идет фактически не об уменьшении арендной платы, а о внесении арендных платежей за определенный период времени в форме затрат на улучшение арендованного имущества (пп. 5 п. 2 ст. 614 ГК РФ).

Обычно срок “арендных каникул” составляет от 1 до 6 месяцев, однако в зависимости от конкретных обстоятельств он может быть и более продолжительным. Стороны договора аренды не лишены права согласовать условие, в соответствии с которым продолжительность “арендных каникул” варьируется в зависимости от тех или иных обстоятельств, например, от срока, в течение которого осуществляется государственная регистрация договора аренды здания или сооружения, заключенного на срок не менее года (п. 2 ст. 651 ГК РФ, постановление Семнадцатого ААС от 26.06.2016 N 17АП-6515/16).

Предоставление “арендных каникул” является условием договора аренды. Соответственно, пользование арендатором имуществом арендодателя в этот период, которое может осуществляться без внесения арендной платы, само по себе не является признаком заключения между сторонами договора безвозмездного пользования (договора ссуды) (ст. 689 ГК РФ). Каких-либо иных отношений, помимо арендных, в связи с пользованием имуществом между сторонами в такой ситуации не возникает (разумеется, если они намеренно не прикрывают арендой договор ссуды). Предоставляя “арендные каникулы”, в частности, на период проведения ремонта в помещениях, арендодатель рассчитывает на внесение в последующем арендных платежей за период времени, в течение которого это имущество будет пригодно для его использования по назначению.

Договор аренды, содержащий условие об “арендных каникулах” может предусматривать обстоятельства, в связи с которыми это условие считается не действующим и у арендатора возникает обязанность оплатить аренду в полном размере за весь срок действия договора, например, в случаях, когда договор досрочно расторгается арендатором по его инициативе или арендодателем в связи с нарушением арендатором договорных обязательств. Наличие в договоре таких положений может защитить интересы арендодателя, рассчитывающего на длительность арендных отношений и на добросовестность поведения арендатора (см. постановление АС Уральского округа от 25.02.2016 N Ф09-323/16).

Условие об “арендных каникулах” может быть включено и в договор аренды государственного или муниципального имущества (см. постановление Семнадцатого ААС от 27.08.2014 N 17АП-9786/14). Это относится и к договору аренды, заключенному по результатам торгов в соответствии со ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ “О защите конкуренции”, поскольку законодательство не запрещает предоставлять “арендные каникулы” в период действия такого договора.

От “арендных каникул” следует отличать отсрочку во внесении арендных платежей, когда арендатор не освобождается от оплаты аренды, а лишь получает право внести арендную плату за соответствующий период (например, первый месяц после передачи ему объекта аренды) в более поздний срок по сравнению с иными периодами расчетов по договору. В случае возникновения спора по вопросу о том, предусматривает ли договор “арендные каникулы” или отсрочку во внесении арендной платы, окончательное решение по нему может принять суд исходя из толкования условий договора по правилам ст. 431 ГК РФ (постановление Восемнадцатого ААС от 02.10.2015 N 18АП-11158/15). Во избежание разногласий между сторонами в договоре аренды следует приводить формулировки, не допускающие двоякого истолкования, например, прямо указывать, что за тот или иной период владения и пользования имуществом арендная плата не начисляется и не уплачивается (арендатору предоставляются “арендные каникулы”).

Договор аренды, содержащий условие об “арендных каникулах” может предусматривать обстоятельства, в связи с которыми это условие считается не действующим и у арендатора возникает обязанность оплатить аренду в полном размере за весь срок действия договора, например, в случаях, когда договор досрочно расторгается арендатором по его инициативе или арендодателем в связи с нарушением арендатором договорных обязательств. Наличие в договоре таких положений может защитить интересы арендодателя, рассчитывающего на длительность арендных отношений и на добросовестность поведения арендатора (см. постановление АС Уральского округа от 25.02.2016 N Ф09-323/16).

Особенности арендной платы

Арендная плата в договоре аренды недвижимости является ключевым моментом, определенным в п. 1 ст. 654 ГК РФ. При этом наниматель помещения обязуется регулярно оплачивать счет по аренде, а арендодатель, в свою очередь, вправе требовать своевременность платежей. Без указания стоимости аренды договор считается незаключенным.

Принимая в расчет ст. 421 ГК РФ, участники могут самостоятельно определять основные условия составляемого документа: размер ежемесячной платы, скидки, а также арендные каникулы.

Содержание документа в обязательном порядке должно указывать:

  • какие работы будут выполнены во время ремонта/перепланировки;
  • в чьей компетенции проведение ремонта/перепланировки;
  • в каком помещении будет проведен ремонт/перепланировка;
  • какое время потребуется для проведения планируемых работ;
  • каким образом будет предоставлено освобождение от арендной платы или ее уменьшение (необходимы точные цифры).

к содержанию ↑

  • какие работы будут выполнены во время ремонта/перепланировки;
  • в чьей компетенции проведение ремонта/перепланировки;
  • в каком помещении будет проведен ремонт/перепланировка;
  • какое время потребуется для проведения планируемых работ;
  • каким образом будет предоставлено освобождение от арендной платы или ее уменьшение (необходимы точные цифры).

к содержанию ↑

Нюансы соглашения о каникулах

Арендные отношения регулируются нормами главы 34.1. ГК РФ, а условия об арендных каникулах стороны определяют по своему усмотрению — на основании ст. 421 Гражданского кодекса о свободе договора.

Если стороны согласовали условия, не противоречащие обязательным требованиям законодательства — это законно.

Поскольку договор аренды недвижимого имущества между юридическими лицами заключается в письменной форме, а если срок договора более года — подлежит госрегистрации, условие об арендных каникулах также должно быть составлено в письменной форме. Сделать это можно двумя путями:

  • При первоначальном оформлении договора (если каникулы предоставляются сразу после заключения договора);
  • Дополнительным соглашением (составляется в любой период арендных отношений).

Независимо от выбранной формы соглашения в нем фиксируется период, на который арендатор освобождается от платы за помещение (либо платит меньшие суммы), размер такой платы и порядок (срок) ее внесения.


Установление арендных каникул возможно и по другим причинам, если стороны пришли к взаимному согласию по этому вопросу.

Образец текста о каникулах в договоре аренды

В тексте документа, устанавливающего арендные каникулы, должно присутствовать указание:

  • на причину введения каникул;
  • их продолжительность;
  • величину действующей в этом периоде арендной платы;
  • порядок оплаты арендных платежей.

Когда арендные каникулы предусматриваются прямо в договоре, эти моменты могут быть описаны либо в особом разделе этого документа, посвященном каникулам, либо будут содержаться в отдельных пунктах разделов, отведенных для освещения соответствующих вопросов (например, предмет договора, обязательства, расчеты).

Содержание отдельного раздела договора по арендным каникулам может быть, например, таким:

3.1. На период подготовки арендуемого помещения к эксплуатации в соответствии с заявленными Арендатором требованиями к его техническому оснащению устанавливаются арендные каникулы.

3.2. Продолжительность арендных каникул равна 2 (двум) месяцам с даты подписания акта передачи помещения Арендатору.

3.3. Величина месячной арендной ставки во время арендных каникул составляет 30 000 (тридцать тысяч) рублей.

3.4. Оплата арендной платы за период арендных каникул осуществляется в рассрочку на протяжении 6 (шести) месяцев с даты подписания акта о завершении технического оснащения помещения путем увеличения ежемесячной суммы платы за аренду, предусмотренной п. 5.1 Договора, на 10 000 (десять тысяч) рублей.

3.5. Оплата процентов за предоставление рассрочки не предусматривается.

Если арендные каникулы оговариваются в дополнительном соглашении, то оно может вводить в текст договора в отношении этих каникул:

  • дополнительный раздел, состоящий из нескольких пунктов;
  • дополнительные пункты в несколько разделов;
  • дополнительное условие, раскрывающее детали определенного пункта (или пунктов) договора.

В последнем случае текст, относящийся к арендным каникулам, может быть, например, таким:

1. Арендодатель, исполняя закрепленную за ним п. 3.1.5 Договора обязанность по проведению капитального ремонта помещения, организует проведение соответствующих работ в период с 01.06.2018 по 31.07.2018.

2. В связи с возникающими в указанный период ограничениями по возможности полноценного использования помещения Арендатором на время проведения ремонтных работ в соответствии с п. 1.6 Договора устанавливаются арендные каникулы.

3. На время арендных каникул величина ежемесячной арендной платы снижается на 50% и составляет, соответственно, 118 000 (Сто восемнадцать тысяч) руб., в т. ч. НДС 18% 18 000 руб.

4. Порядок уплаты арендной платы не меняется и соответствует установленному п. 4.2 Договора.

О том, как регулируются арендные отношения по международным стандартам, читайте в материале «МСФО № 17 “Аренда — особенности применения”».

3.3. Величина месячной арендной ставки во время арендных каникул составляет 30 000 (тридцать тысяч) рублей.

Утвержденные условия отсрочки

Постановление Правительства содержит следующие две важные рекомендации:

  • Арендодателям рекомендовано снизить арендную плату с учетом фактического неосуществления арендатором деятельности, а также с учетом установленных президентом нерабочих дней. Иными словами, освободить арендатора от уплаты аренды за период вынужденного приостановления работы.
  • Органам власти в регионах рекомендовано предоставить меры поддержки по налогу на имущество, земельному налогу тем арендодателям, которые оформят для своих арендаторов отсрочку по аренде – за период предоставления такой отсрочки.
Читайте также:  Как отразить в РСВ премию сотруднику после увольнения

Перечисленные меры – рекомендательные. Применять их или нет, решает в первом случае собственник помещения, во втором – региональная власть.

Теперь о правилах самой отсрочки по аренде:

  • Отсрочка предоставляется нежилым помещениям любой формы собственности. Важно, чтобы договор аренды был заключен до введения в действие в регионе режима повышенной готовности или ЧС, а арендатор работал в одной из 22 наиболее пострадавших отраслей. Частных арендодателей эти правила тоже касаются.
  • Срок предоставления отсрочки – с момента введения режима ПГ или ЧС и до 1 октября 2020 года.
  • Образовавшаяся за это время задолженность подлежит выплате не ранее 1 января 2021 года и не позднее 1 января 2023 года. Выплаты производятся постепенно, не чаще раза в месяц равными платежами. Размер платежей – не больше 50% от суммы ежемесячной аренды.
  • Пока в регионе действует режим ПГ или ЧС – отсрочка предоставляется на всю сумму аренды. После отмены режима (если его отменили до 1 октября 2020 года) – на сумму 50% от аренды. После 1 октября 2020 года отсрочка не предоставляется.
  • В период отсрочки штрафы за неуплату не начисляются. Дополнительные платежи с арендатора не устанавливаются.
  • Важный момент – на коммунальные платежи отсрочка не предоставляется, если арендодателя не освободили от их уплаты решением региональной власти. По общему правилу коммуналку продолжаем платить.

Это основные правила отсрочки. В отношении регионального и муниципального имущества условия могут быть иными, но не хуже приведенных – нужно смотреть решение соответствующей власти. Частники также могут договориться о других условиях отсрочки, но не хуже перечисленных.

Напомним, чтобы получить отсрочку, арендатору нужно направить собственнику помещения письмо с требованием о ее предоставлении. В течение 30 дней собственник должен заключить с арендатором дополнительное соглашение на новых условиях.

Внимание! Практики применения данного закона пока нет, а в самом законе про ответственность сторон ничего не сказано. Полагаем, что в случае уклонения арендодателя от заключения допсоглашения арендатор сможет использовать общие инструменты защиты по ГК, в частности, взыскание убытков

Теперь о правилах самой отсрочки по аренде:

Что подразумевает понятие арендных каникул

Основным пунктом любого договора аренды является пункт по внесению денежных средств за предмет аренды. В жизни бывают различные ситуации от банальных – нет денег, до каких-либо реальных трудностей, всего в договоре не предусмотришь. Как раз на различные непредвиденные обстоятельства и существуют арендные каникулы, что говорит о том, что в этот период арендатор будет платить меньшую сумму либо не платить вовсе. Для грамотного заключения договора аренды, наймите юриста для разовой сделки, который подскажет, как правильно составить договор и избежать трудностей в будущем, связанных с налоговой инспекцией.

Основные причины арендных каникул:

  • Необходимость перестройки помещения, ремонт, в связи с чем арендатор не может заехать
  • Проведение необходимого оснащения, во время которого арендатор не может работать

Важно! Все договора, которые заключаются на срок больше годы, должны быть зарегистрированы в Росреестре, иначе они могут быть признаны недействительными. А также не указывайте в договоре минимальную сумму, к этому налоговая тоже придирается, мотивируя тем, что вы уходите от налогообложения.

Как получить снижение аренды из-за коронавируса?

Законодательством не предусмотрена обязанность арендодателя снизить арендатору плату за пользование помещением, не важно входит арендатор в Перечень № 434 или нет. Однако, по практике арендатор может направить арендодателю уведомление о снижении стоимости или расторжении договора аренды на основании ст. 451 ГК РФ (существенное изменение обстоятельств) и вступить с арендодателем в переговоры. С высокой долей вероятности, учитывая сложившуюся в связи с пандемией обстановку на рынке аренды, массовое освобождение арендных площадей, арендодатель будет вынужден пойти на существенное снижение арендной платы. В среднем по рынку Москвы, такое снижение достигает 50 %. Снижение арендной платы оформляется подписанием между сторонами дополнительного соглашения, простого письма или уведомления будет недостаточно.


Арендатору необходимо направить арендодателю дополнительное соглашение с условиями о предоставлении арендных каникул на период действия режима повышенной готовности. Арендодатель обязан подписать такое дополнительное соглашение в течение 30-ти дней.

Получение отсрочки по арендной плате

Арендатор недвижимого имущества, удовлетворяющий всем указанным выше требованиям, вправе требовать от арендодателя заключения дополнительного соглашения к договору аренды, предусматривающего отсрочку уплаты арендной платы. Такое соглашение должно быть заключено в течение 30 дней со дня соответствующего обращения арендатора. Требование о предоставлении отсрочки может быть заявлено арендатором в произвольной письменной форме.

Отсрочка предоставляется на срок до 1 октября 2020 года, начиная с даты введения на территории осуществления организацией/ИП предпринимательской деятельности режима повышенной готовности. Стороны договора аренды могут установить и более ранний момент предоставления арендатору отсрочки уплаты арендной платы.

Как поясняет ВС РФ, период действия отсрочки применяются к договорам аренды независимо от даты заключения дополнительного соглашения о предоставлении такой отсрочки.

Поэтому арендатор в любом случае считается получившим отсрочку именно с даты введения режима повышенной готовности. Даже в тех ситуациях, когда арендодатель отказался предоставлять отсрочку, и арендатору пришлось оспаривать его действия в суде (понуждение к заключению дополнительного соглашения к договору).

В некоторых ситуациях арендодатель должен самостоятельно уведомить арендатора о наличии у него права отсрочку по арендной плате. Это предусмотрено для случаев, когда арендная плата не вносится в оговоренный договором срок и арендодатель знает, что арендатор осуществляет деятельность в пострадавшей от коронавируса области.

В отсутствие такого уведомления арендодатель также будет считаться предоставившим арендатору отсрочку с момента введения режима повышенной готовности.

Наряду с получением отсрочки по внесению арендных платежей организации и ИП в ряде случаев вправе требовать от арендодателя снижения арендной платы.

Арендные каникулы в договоре аренды

Срок арендных каникул оговаривается индивидуально, и может составлять от 1 до 6 месяцев.
«Всем арендаторам, въезжающим в помещения в состоянии shell&core (под чистовую отделку), мы предоставляем арендные каникулы продолжительностью до полугода. Длительность льготного периода, в течение которого арендатор имеет возможность спокойно обустроить свой офис, обычно напрямую зависит от объемов арендуемых площадей. Так, если речь идет о помещении площадью порядка 300-500 кв.м, срок арендных каникул, как правило, не превышает 30 дней. Для арендаторов, которые планируют разместиться на 10 тыс. кв.м и более, каникулы могут длиться и полгода. В свою очередь, при аренде помещений, которые сдаются в состоянии «за выездом арендатора», каникулы, как правило, не предоставляются вообще, или продолжаются очень недолго», – комментирует Дмитрий Тарасов, директор по аренде компании KR Properties.

Чаще всего, арендные каникулы длятся 1-2 месяца. Стоит отметить, что арендные каникулы предоставляются только при заключении среднесрочных и долгосрочных договоров. Арендные каникулы чаще всего используются в случае аренду офисов с состоянием отделки shell&core.

«Арендные каникулы применяются на текущем рынке для любых офисов класса А и B с профессиональными собственниками. При этом наиболее распространены для нового строительства, shell&core – то есть там, где необходим определенный период для отделки помещений, или здание еще не построено, а подписание Договора аренды осуществляется в текущем периоде – для митигирования рисков арендатора по оплате за неиспользуемый офис. Также это часть коммерческих переговоров для оптимизации условий.

Срок предоставляемых арендных каникул зависит от объема площадей арендатора, от сроков начала аренды и готовности помещений. При этом, как правило, они превышают необходимый срок отделки помещений. Например для арендатора в 500 м2 могут предоставить 2-4 месяца арендных каникул, в то время как для якоря в 10 000 м2 каникулы могут быть на уровне 8-14 месяцев», – отмечает Лидия Александрова, директор отдела глобальных корпоративных услуг CBRE.

Такого понятия как «арендные каникулы» в законодательстве не существует. Однако законодательство не запрещает сторонам договора аренды устанавливать арендные каникулы. Во время арендных каникул правоотношения сторон квалифицируются как безвозмездное пользование.

Юридически это может быть оформлено двумя путями – либо условия арендных каникул фиксируются в договоре аренды, либо на время арендных каникул составляется дополнительное соглашение к договору аренды. Стоит также отметить, что арендные каникулы касаются только оплаты аренды, но не оплаты коммунальных услуг.

«С коммерческой точки зрения «арендные каникулы» предполагают, что в течение определенного периода времени арендатор вправе занимать помещения без уплаты всей арендной платы или, как минимум, базовой части арендной платы. Однако по закону любой договор аренды должен быть всегда возмездным, т.е. арендатор должен уплачивать арендную плату за весь период срока аренды. В целях соблюдения требований законодательства решить данный вопрос можно в рамках договора аренды.

Читайте также:  Иск недействительной сделки под влиянием обмана

В частности, на практике распространен подход, при котором часть арендной платы берется из периода, наступающего после истечения срока «арендных каникул», и применяется к периоду «арендных каникул». В этом случае стороны могут сразу подписать договор аренды, акт приема-передачи помещений и начать аренду. Существенная разница в размере арендной платы между периодом «арендных каникул» и последующим периодом допустима, если арендатор и арендодатель не являются зависимыми (с точки зрения налогового законодательства) лицами и, если ни одна из сторон не является офшорной компанией. Разницу в цене всегда можно объяснить экономическими причинами, например: невозможностью полноценно пользоваться помещениями ввиду необходимости производства отделочных и подготовительных работ. При этом, перераспределяя часть арендной платы на «арендные каникулы», важно помнить, чтобы арендная плата за такой период не была номинальной (т.е. 1 рубль и т.п.), поскольку в таком случае может возникнуть риск переквалификации налоговыми органами сделки аренды в безвозмездную с доначислением соответствующих налогов.

На практике также часто используется другой вариант договорного оформления «арендных каникул»: в договоре указывается дата начала аренды (т.е. дата подписания акта приема-передачи помещений и начала начисления арендных платежей) более поздняя, чем дата подписания самого договора аренды. При этом сразу после подписания договора арендатору может быть предоставлен доступ в помещение для отделки без права использования помещений по целевому назначению, например: в качестве офисных или торговых. За период доступа в помещения до даты начала аренды арендная плата не начисляется и не уплачивается. Очевидно, что такой вариант оформления отношений сторон допустим в ситуации, когда предполагаемый период отделочных работ совпадает с периодом «арендных каникул». Однако здесь есть потенциальный риск, что указанный доступ может быть истолкован как начало аренды и, соответственно, могут возникнуть налоговые и юридические риски, связанные с «бесплатной» арендой. В этой связи данный вариант является менее предпочтительным по сравнению с первым», – рассказывает Юрий Чернобривцев, партнер Goltsblat BLP LLP.

«С коммерческой точки зрения «арендные каникулы» предполагают, что в течение определенного периода времени арендатор вправе занимать помещения без уплаты всей арендной платы или, как минимум, базовой части арендной платы. Однако по закону любой договор аренды должен быть всегда возмездным, т.е. арендатор должен уплачивать арендную плату за весь период срока аренды. В целях соблюдения требований законодательства решить данный вопрос можно в рамках договора аренды.

О функциях брокеров

На практике в вопросе, что это такое – арендные каникулы, хорошо разбираются квалифицированные брокеры.

Если вы не уверены в собственных силах, можно обратиться за помощью к таким специалистам. Брокер поможет вам сэкономить собственное время на том, что вам не придется детально вникать в каждую тонкость, связанную с решением данного вопроса. Профессиональные брокеры будут иметь сотни решений для возможных проблем и позволят вам получить максимальную выгоду от сделки. Если арендатор решает все сделать самостоятельно, рекомендуется ознакомиться с тонкостями данного процесса в специализированных агентствах.

Часто можно встретиться с некомпетентностью в вопросе о том, как прописать арендные каникулы в договоре. Прежде чем приступить к изучению решения данной проблемы, стоит обратить внимание на некоторые детали.

Арендные каникулы: опасные и безопасные в налоговом плане формулировки в договоре аренды (Вайтман Е.)

Дата размещения статьи: 16.01.2016

Об арендных каникулах в договоре безопаснее не упоминать.
Манипуляции с датой начала аренды рискованны.
Целесообразнее “поиграть” с размером арендной платы.

По просьбе арендатора арендодатель вправе освободить его на какой-то период от внесения арендной платы. То есть предоставить арендные каникулы. Обычно это время необходимо арендатору, чтобы провести в арендуемом помещении ремонт или перепланировку.

Арендные каникулы могут предоставляться и по другим причинам. Даже через несколько лет после начала аренды. Например, для переоборудования офисного помещения под магазин или наоборот. Стороны сами определяют продолжительность арендных каникул.

Налоговые последствия арендных каникул зависят от того, как условие об их предоставлении прописано в договоре аренды. Разберемся, какие формулировки наиболее выгодны в налоговом плане для арендатора и арендодателя.

Опасно указывать в договоре, что в течение нескольких месяцев арендатор не платит арендную плату

На время арендных каникул за арендатором сохраняется право пользования арендованным объектом. Но арендную плату он в этот период не уплачивает. Налицо безвозмездное пользование имуществом. Если это напрямую указать в договоре аренды, неблагоприятные налоговые последствия гарантированы и арендатору, и арендодателю (см. таблицу ниже):

Опасное условие договора аренды об арендных каникулах

“На период с 16 ноября 2015 г. по 31 января 2016 г. Арендодатель предоставляет Арендатору арендные каникулы. В течение арендных каникул Арендатор освобождается от уплаты арендной платы за арендуемое помещение”.

Таблица

Налоговые последствия безвозмездной аренды амортизируемого имущества

Сторона договора безвозмездной аренды

Налог на прибыль

Начиная с месяца, следующего за месяцем передачи амортизируемого имущества в безвозмездную аренду, прекращает начислять по нему налоговую амортизацию (п. 3 ст. 256, п. 6 ст. 259.1 и п. 8 ст. 259.2 НК РФ)

На последнее число каждого квартала начисляет НДС к уплате в бюджет. Базой для начисления является рыночная стоимость аренды идентичного имущества (пп. 1 п. 1 ст. 146 и п. 2 ст. 154 НК РФ)

На последнее число каждого отчетного или налогового периода отражает внереализационный доход. Он равен рыночной стоимости аренды идентичного имущества (п. 8 ст. 250 и пп. 5 п. 4 ст. 271 НК РФ)

При такой формулировке в договоре у арендатора возникает внереализационный доход в виде экономической выгоды от безвозмездного пользования помещением (п. 1 ст. 41 НК РФ). С этого дохода нужно заплатить налог на прибыль (п. 8 ст. 250 НК РФ).

База по этому налогу определяется исходя из рыночной ставки арендной платы по идентичным объектам недвижимости (п. 2 Обзора, приведенного в Приложении к Информационному письму Президиума ВАС РФ от 22.12.2005 N 98, Письма Минфина России от 25.08.2014 N 03-11-11/42295 и от 05.07.2012 N 03-11-06/2/84). Но налоговики наверняка будут ориентироваться на арендную плату по договору. То есть потребуют, чтобы арендатор включил во внереализационные доходы арендную плату за те месяцы, на время которых ему предоставлены арендные каникулы.

Арендодателю придется начислить НДС на сумму арендных платежей, которую он не получил за эти месяцы (пп. 1 п. 1 ст. 146 и п. 2 ст. 154 НК РФ). Также он не сможет начислять амортизацию помещения в налоговом учете. Ведь имущество, переданное в безвозмездное пользование, исключается из состава амортизируемого имущества (п. 3 ст. 256 НК РФ).

Несовпадение даты начала аренды и даты, с которой уплачивается арендная плата, наведет налоговиков на мысль об арендных каникулах

Даже если в договоре аренды не говорится про освобождение арендатора от арендных платежей, об этом могут свидетельствовать другие факторы. Прежде всего расхождение между датой, когда арендатор получил право пользования помещением, и датой, начиная с которой он уплачивает арендную плату.

Например, стороны заключили договор аренды 12 октября 2015 г. Эта дата стоит на договоре. Они договорились об арендных каникулах на два месяца и оформили это следующим образом:

Опасное условие о дате, начиная с которой уплачиваются арендные платежи

“1. С момента заключения настоящего договора Арендатору предоставляется доступ в арендуемые помещения. Арендатор вправе проводить в них ремонт, переоборудование и иные работы, необходимые для приведения арендуемых помещений в состояние, пригодное для их использования по целевому назначению.

5. Арендатор уплачивает Арендодателю арендную плату начиная с 11 декабря 2015 г.”.

Дату, когда арендатор получил доступ в арендованное помещение, налоговики, скорее всего, посчитают началом аренды. Арендную плату арендатор начнет уплачивать через два месяца с момента начала аренды. Значит, в течение этих двух месяцев он пользуется помещением безвозмездно. Поэтому должен включить во внереализационные доходы сумму, сэкономленную на аренде (п. 8 ст. 250 НК РФ). А арендодатель обязан начислить НДС с неполученной арендной платы и не вправе амортизировать помещение в налоговом учете (пп. 1 п. 1 ст. 146 и п. 3 ст. 256 НК РФ).

Ситуацию не улучшит включение в договор условия о том, что в переходный период арендатор не вправе использовать помещение по его прямому назначению. Например, как офис или торговый центр:

Опасное условие об ограничениях в использовании арендованного помещения

“С момента заключения настоящего договора Арендатор имеет доступ в арендуемые помещения, но до 11 декабря 2015 г. не вправе использовать их по целевому назначению (в качестве офисного помещения)”.

Наличия у арендатора доступа в арендованное помещение достаточно, чтобы считать, что он начал пользоваться этим объектом. А поскольку пользуется безвозмездно, есть риск доначисления налогов обеим сторонам договора.

Безопасных вариантов несколько

Вариант первый – на первые месяцы аренды снизить арендную плату, но в разумных пределах

Допустим, стороны договорились о долгосрочной аренде офисного помещения. Предварительно на один год с последующей ежегодной пролонгацией договора. Арендная плата за весь офис составляет 200 000 руб. в месяц. На время ремонта арендодатель предоставил арендные каникулы сроком на три месяца.

При таких условиях арендная плата за первый год аренды составит 1 800 000 руб. [200 000 руб. x (12 мес. – 3 мес.)]. Стороны могут прописать в договоре аренды, что за первые четыре месяца арендная плата составляет 50 000 руб. в месяц, а затем повышается до 200 000 руб. в месяц. Сумма за год останется неизменной – 1 800 000 руб. [(50 000 руб. x 4 мес.) + (200 000 руб. x 8 мес.)].

Читайте также:  Выполнение работ из материалов заказчика - как оформить?

Временное понижение арендной платы логично объяснить необходимостью ремонта в арендованном помещении:

Безопасное условие договора аренды о снижении арендной платы

“1. Арендная плата составляет 200 000 (Двести тысяч) руб. в месяц, в том числе НДС 18%.

2. На период проведения ремонтных и отделочных работ в арендуемом помещении (с 16 ноября 2015 г. по 15 марта 2016 г.) арендная плата составляет 50 000 (Пятьдесят тысяч) руб. в месяц, в том числе НДС 18%”.

Законодательство не содержит ограничений для снижения арендной платы. Стороны самостоятельно договариваются об устраивающей их цене (п. 1 ст. 424 ГК РФ). Но все-таки рискованно снижать арендную плату за первые месяцы до неправдоподобной суммы. Например, до 1 руб. за кв. м в месяц или до 1000 руб. в месяц за большое помещение. Налоговики могут приравнять это к безвозмездному пользованию объектом и доначислить арендатору и арендодателю налоги.

Этот вариант неудобен для арендатора, так как по условиям договора ему придется вносить арендную плату уже за первый месяц аренды. То есть арендных каникул как таковых не будет. Уменьшится лишь общая сумма арендных платежей за год.

Стороны вправе добавить в договор условие об отсрочке платежа. Например, на те же три месяца арендных каникул. Налоговых рисков в этом нет. Главное, чтобы за предоставление отсрочки с арендатора не взимались проценты (п. 1 ст. 823 ГК РФ). Хотя условие об отсрочке платежа может навести налоговиков на мысль, что стороны таким образом завуалировали арендные каникулы.

Вариант второй – равномерно распределить арендную плату на первый год аренды

Этот вариант аналогичен предыдущему. Только размер арендной платы в течение первого года или другого периода не меняется.

Воспользуемся условием приведенного выше примера. С учетом арендных каникул на три месяца арендная плата за первый год аренды составит 1 800 000 руб. Стороны указывают в договоре, что арендная плата составляет 150 000 руб. в месяц (1 800 000 руб. : 12 мес.):

Безопасное условие договора аренды о снижении арендной платы

“1. Арендная плата в течение первого года аренды составляет 150 000 (Сто пятьдесят тысяч) руб. в месяц, в том числе НДС 18%.

2. Соглашение о размере арендной платы на следующий год или иной период оформляется дополнительным соглашением к настоящему договору”.

По окончании первого года аренды стороны перезаключат договор на новый год или подпишут к нему дополнительное соглашение об изменении арендной платы. То есть зафиксируют, что арендная плата со второго года аренды будет составлять 200 000 руб. в месяц.

Вариант третий – зачесть расходы арендатора на ремонт помещения в счет уплаты арендных платежей

При этом варианте арендная плата устанавливается с первого месяца аренды в полном размере. Но за период арендных каникул арендатор ее не уплачивает.

Так как арендодатель согласен возместить ему расходы на ремонт арендованного помещения путем их зачета в счет оплаты аренды. Это допускается гражданским законодательством (п. 2 ст. 614 ГК РФ).

Снова воспользуемся условием приведенного выше примера. Возможные формулировки в договоре аренды:

Безопасное условие о зачете расходов на ремонт в счет арендной платы

“1. Арендная плата составляет 200 000 (Двести тысяч) руб. в месяц, в том числе НДС 18%.

7. Арендатор проводит в арендуемом помещении ремонт, переоборудование и иные работы, необходимые для приведения его в состояние, пригодное для использования в качестве офисного помещения.

8. Арендодатель возмещает Арендатору затраты, связанные с ремонтом, переоборудованием арендуемого помещения и проведением в нем иных работ, необходимых для приведения его в состояние, пригодное для использования в качестве офисного помещения.

9. Возмещение затрат, указанных в п. 8 настоящего договора, осуществляется путем их зачета в счет уплаты арендной платы за первые три месяца действия настоящего договора. Зачет оформляется актом взаимозачета, который подписывают Арендатор и Арендодатель.

10. Начиная с четвертого месяца действия настоящего договора Арендатор уплачивает Арендодателю арендную плату в размере, указанном в п. 1 настоящего договора”.

В договоре аренды также нужно прописать, что проведение текущего ремонта в арендованном помещении – это обязанность арендодателя. Ведь по общему правилу арендодатель обязан делать за свой счет лишь капитальный ремонт (п. 1 ст. 616 ГК РФ).

Проведение текущего ремонта возложено на арендатора (п. 2 ст. 616 ГК РФ). Но в договоре аренды стороны могут установить иной порядок. Например, они вправе указать, что арендодатель проводит и капитальный, и текущий ремонт помещения.

Если вы не нашли на данной странице нужной вам информации, попробуйте воспользоваться поиском по сайту:

Вернуться на предыдущую страницу

На последнее число каждого отчетного или налогового периода отражает внереализационный доход. Он равен рыночной стоимости аренды идентичного имущества (п. 8 ст. 250 и пп. 5 п. 4 ст. 271 НК РФ)

Предварительное получение прав на земельную долю

По предписаниям части 3 статьи 9 Закона от 24 июля 2002 года под номером 101-ФЗ сельскохозяйственные земли могут передаваться в аренду на период 3-49 лет.

Использовать пастбища с сенокосами в аренду можно не более 3-х лет.

Площадь земельных паев не ограничена. В связи с этим арендовать допускается участки различных размеров.

Обычно на земельный пай имеют права несколько граждан. Чтобы один из них смог беспрепятственно арендовать или по-другому распорядиться частью участка, ему потребуется выделить свою долю. У гражданина возникнет потребность в оформлении документа, который подтвердит, что выделенный земельный участок не относится к общим владениям. Только после этого он сможет заключить договор аренды пая с другим лицом.

От гражданина, решившего выделить земельный пай, требуются следующие действия:

  1. Привлечь кадастрового инженера для составления проекта межевания земельного участка.
  2. В течение 30 дней письменно сообщить другим пайщикам о намерении выделить долю.
  3. Дождаться результатов собрания пайщиков. При положительном решении гражданин получает протокол согласия. Документ подтверждает отсутствие у других пайщиков возражений относительно отчуждения доли.
  4. Органы землеустройства проверяют информацию как о самом гражданине, так и о выделяемой им земле. Итогом проверки является формирование кадастрового плана. Паю присваивается номер.

Чтобы выделить пай, гражданину необходимо обратиться с заявлением в комитет по земельным вопросам своего муниципального района. Дополнительно ему потребуется приложить свой паспорт, согласие от других пайщиков. Также к документации прилагается кадастровый паспорт.

От гражданина, решившего выделить земельный пай, требуются следующие действия:

Какие документы необходимы?

Для составления соглашения о передаче в аренду земельного пая потребуются:

  • паспорта (для физических лиц). Если в сделке принимают участие организации, то необходимо свидетельство о госрегистрации компании, ИНН, выписка из ЕГРЮЛ;
  • владелец предъявляет документы, подтверждающие его право владения землей – документ о праве собственности, дарственную, договор купли-продажи или прочие бумаги;
  • выписка из Росреестра, кадастровый план участка для подтверждения расположения участка и его границ.

Далее документ необходимо зарегистрировать. Заявление о регистрации в Росреестр арендодатель может подать самостоятельно. Присутствие обоих участников необязательно. Специалисты рассматривают поданные бумаги в течение 7 дней, после чего сообщают заявителю о принятом решении.

Документ включают в государственный реестр, присваивая ему определенный номер. С этого момента сделка считается состоявшейся, к арендатору переходят все правомочия, указанные в договоре.

Для регистрации необходимо оплатить пошлинный сбор. Физические лица оплачивают 2000 рублей, юридические – 22000 рублей. Чек об оплате необходимо приложите к пакету документов, передаваемых в Росреестр.

Напоминаем, что даже если Вы досконально изучите все данные, находящиеся в открытом доступе, это не заменит Вам опыта профессиональных юристов!
Чтобы получить подробную бесплатную консультацию и максимально надежно решить Ваш вопрос — Вы можете обратиться к специалистам через онлайн-форму .

Далее документ необходимо зарегистрировать. Заявление о регистрации в Росреестр арендодатель может подать самостоятельно. Присутствие обоих участников необязательно. Специалисты рассматривают поданные бумаги в течение 7 дней, после чего сообщают заявителю о принятом решении.

Кому полагается земельный пай

Получить бесплатно паи могут:

  • члены совхозов, колхозов;
  • пенсионеры, проживающие в сельской местности и работавшие в свое время в сельском хозяйстве;
  • социальные работники, которые трудятся на сельхозпредприятиях;
  • стипендиаты хозяйства;
  • лица, временно не работающие на сельхозпредприятиях, но имеющие право восстановиться там после своего возвращения, например военные срочной службы;
  • граждане, проживающие в сельской местности (один раз за всё время проживания в конкретном населённом пункте).

Несмотря на то что земельное законодательство предусматривает бесплатную приватизацию земельных паев, работы по подготовке документов и регистрацию права собственности потребуют наличия немалого количества средств.

Переустройством аграрных предприятий занимается внутрихозяйственная комиссия, которая назначается колхозами и другими предприятиями. Член сельхозпредприятия может передать свой земельный участок по наследству.

Земельные участки сельскохозяйственного назначения предоставляются гражданам в порядке, предусмотренном федеральным законом № 101 «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» от 2002 года.

Правила для технических и кадастровых мероприятий устанавливает федеральный закон № 221 «О государственном кадастре недвижимости» от 24.07.2007 г.

Правоустанавливающие документы регистрируют в порядке, предусмотренном ФЗ № 122 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Более точные характеристики участка указываются в актах, принятых местными органами власти.

  • протоколом заседания, который оформлен на собраниях собственников;
  • кадастровым паспортом земельного надела;
  • квитанцией об уплате госпошлины.
Добавить комментарий