Семейная ипотека от Сбербанка в 2020 году: 6 процентов

Страхование

Непременным условием для получения ссуды по сниженной ставке «6 процентов» является страхование жизни и здоровья клиента в ООО СК «Сбербанк страхование». Для оформления страховки можно обратиться в другие организации с аккредитацией ПАО Сбербанк. Страховой договор должен действовать в течение всего кредитного периода. Наличие страховки для залоговой недвижимости обязательно.

За несвоевременное внесение платежей по ипотеке предусмотрена неустойка, равная размеру КС ЦБ на момент подписания кредитного соглашения.

Что делать, если вам отказали?

Семейная ипотека — это не единственный вариант госпомощи. Имеет смысл проверить, не подходит ли ваша семья под условия других программ:

  • Материнский капитал. Для женщин, родивших (усыновивших) второго и последующих детей, а также для мужчин — единственных опекунов, которые усыновили второго и последующих детей;
  • Молодая семья. Для пар в возрасте до 35 лет, состоящих в браке и официально заявивших, что нуждаются в улучшении жилищных условий.

Подробнее имеет смысл остановиться на материнском капитале, поскольку заявители на льготную ипотеку получают его в любом случае. В 2019 году размер материнского капитала составляет 453 тыс. 26 рублей. Эти средства родители (опекуны) могут использовать в качестве первоначального взноса или для досрочного погашения ипотеки, если ставку в 6% банки устанавливать отказываются.

Отказать по заявке могут и тем семьям, которые хотят рефинансировать ипотеку. В этом случае перекредитоваться можно по обычной программе. Конечно, процент будет выше льготного, но условия ипотеки наверняка улучшаться: банк уменьшит минимальный платеж или сократит срок выплат. К середине 2019 года ставки по рефинансированию ипотеки начинаются от 9,25% годовых.

  • Паспорт заемщика/созаемщика с отметкой о регистрации;
  • Паспорт супруга(и) заемщика/титульного созаемщика;
  • Действующий договор о регистрации брака (при наличии);
  • Свидетельства о рождении всех детей заемщика;
  • Документы об уровне дохода и трудоустройстве;
  • Документы по недвижимости (могут быть предоставлены в течение 90 дней с даты одобрения кредита);
  • Документы, подтверждающие наличие первоначального взноса.

Условия уменьшения ипотеки до 6 процентов при рождении 2 ребенка в Сбербанке?

  • Кредит должен проходить по программе « Приобретение готового жилья » или « Приобретение строящегося жилья »;
  • Срок займа допускается до 30 лет;
  • Сумма долга – от 300 000 рублей до 6 000 000 рублей в регионах России и до 12 000 000 в Москве, Санкт-Петербурге и их областях;
  • Объектом недвижимости может быть квартира или часть постройки типа «таун-хаус» (включая долевое строительство);
  • Ипотека должна быть взята с первоначальным взносом минимум 20% (если ниже, то банк откажет в рефинансировании);
  • Составление договора страхования жизни и здоровья для вас и главного созаёмщика на первый год действия ипотеки. А также страхование залогового имущества . Наличие этих двух страховок уменьшит процентную ставку до 5% ;
  • Платежи по кредиту до этого дня должны платиться без задержек, и нельзя брать отсрочку в виде реструктуризации долга.

На заметку: кто из супругов будет писать заявление на участие в соцпрограмме – неважно. Бывает, что третий (второй) ребенок родился в новом браке и считается таковым только для жены (мужа). Госпрограмма рассматривает такие случаи, как рождение детей в одной семье.

Рефинансирование

Если у вас уже есть ипотечный кредит, то вы вправе рефинансировать его по льготной ставке в 5%. Правда, если вы хотите это сделать в самом Сбербанке, то вам придется немного подождать. Свои ипотечные кредиты Сбербанк начнет рефинансировать с октября 2019 года, а сторонних банков только после 30 ноября 2019.

  • военная ипотека;
  • ипотека плюс материнский капитал;
  • ипотека для молодых семей;
  • программа помощи ипотечным заемщикам родившим третьего ребенка в размере 450 000 рублей;
  • реструктуризация ипотеки.

Требования банка к недвижимости

Если говорить именно об ипотечной программе для молодой семьи с двумя детьми, то жилье должно быть новым. Продать его вам должно юридическое лицо. То есть фирма-застройщик или компания, которая занимается продажей новостроек.

Если вы отдаете недвижимость в залог ипотеки, то ее могут потребовать застраховать.

  • Страхование жизни заемщика.
  • Требования к заёмщику

    • во время получения займа не меньше 21-ого года;
    • при возврате финансовых средств согласно условиям – не более 75-ти лет.
    • гражданство: РФ.
    • рабочий стаж: не меньше полугода на настоящей работе. Общий стаж – не менее года в течение последних пяти лет.

    Прочие требования аналогичны с предъявляемым к другим ипотечным продуктам.

    Ипотека 5 процентов в 2020 году, условия

    Льготная ставка 5% действует по специальным условиям ипотечного кредитования, по программе «Ипотека с господдержкой для семей с детьми». Получить ипотеку под 5 процентов годовых, в 2020 году смогут семьи (граждане РФ), при рождении второго ребенка и более детей, в период с 1 января 2018 года до 31 декабря 2022 года. Льготная процентная ставка 5 процентов на весь срок ипотечного кредита, сохраниться при условии страхования жизни и здоровья заемщика. При отказе от страховки, в дальнейшем, процентная ставка увеличится до 6% в год.

    p, blockquote 11,0,0,0,0 –>

    Ранее, до 2019 года, льготный период по ипотеке действовал:

    • 3 года — при рождении второго ребенка;
    • 5 лет — при рождении третьего ребенка и последующих детей.

    p, blockquote 12,1,0,0,0 –>

    Ипотечный кредит по программе «Дальневосточная ипотека» предоставляется:

    Семейная ипотека от Сбербанка

    Семейная ипотека от Сбербанка – программа, разработанная по инициативе правительства России и нацеленная на улучшение жилищных условий граждан. Каждому, кто соответствует требованиям, доступны льготы. Единственное, что необходимо, – правильно пройти процедуру подачи заявки и собрать нужные документы, тогда одобрение будет 100%. Льготы заключаются в том, что ипотека – это 6% годовых, в некоторых случаях увеличивается срок кредитования. Узнайте обо всех особенностях прямо сейчас.

    1. Условия государственной программы
    2. Последние изменения
    3. Сроки действия программы
    4. Требования к заемщику
    5. Документы для ипотеки
    6. Как получить семейную ипотеку
    7. Страхование ипотеки
    8. Что будет со ставками после окончания льготного периода?
    9. Можно ли использовать материнский капитал?
    10. Другие программы господдержки

    В рамках семейной ипотеки под государственной поддержкой необходимо понимать специальные условия: 6 процентов по ипотеке от Сбербанка будут платить семьи, в которых с 1 января 2018 года по 31 декабря 2022 года родился второй ребенок или последующие дети. Соответствующий закон подписал Владимир Путин в рамках программы поддержки молодежи, вступившей в брак. Суть программы в том, что банк дает возможность пользоваться кредитными средствами, а правительство субсидирует часть расходов. Это позволяет улучшить жилищные условия молодым семейным парам.

    Условия оформления ипотеки

    Ипотеку многодетным семьям в Сбербанке можно оформить на следующих условиях:

    • первый взнос – от 20%;
    • срок кредитования – до 30 лет;
    • сумма займа – до 12 млн. рублей (в Москве и Санкт-Петербурге);
    • сумма займа – до 6 млн. рублей (в регионах);
    • процентная ставка – 5% годовых (на весь срок кредитования).
    • первый взнос – от 20%;
    • срок кредитования – до 30 лет;
    • сумма займа – до 12 млн. рублей (в Москве и Санкт-Петербурге);
    • сумма займа – до 6 млн. рублей (в регионах);
    • процентная ставка – 5% годовых (на весь срок кредитования).

    Процентные ставки по кредиту

    Отличительной особенностью и огромным преимуществом данной государственной программы ипотечного кредитования является слишком низкая процентная ставка, она равна 6%. Но действует эта ставка лишь определенный период:

    • первые три года с момента подписания соглашения об ипотеке – для заемщиков, у которых родился 2-ой ребенок;
    • первые пять лет кредитования – для тех, у кого появился 3-ий малыш.

    По истечении льготного периода Сбербанк устанавливает повышенную процентную ставку, которая равняется 9,5% годовых. Эта ставка будет действовать вплоть до дня первого повышения ключевой ставки Центробанка. После этого будет установлена ставка, которая будет определена по формуле: процентная ставка = ключевая ставка ЦБ РФ, действующая в день подписания договора ипотеки + 2 п.п.

    Внимание! По этой же формуле будет рассчитана и установлена ставка в случае отказа заемщика от пролонгации или при расторжении им договора страхования жизни и здоровья.

    В рамках действия государственной программы ипотечного кредитования допускается возможность пролонгации или возобновления льготного периода. Срок, на который можно пролонгировать льготы, составляет:

    1. 5 лет. По истечении первого льготного периода (3 лет) срок действия пониженной ставки по ипотеке продлевается еще на пять лет.
    2. На срок до 5 лет (с момента окончания первого льготного периода). Если первый льготный период уже завершился, а заемщик еще не успел предоставить в банк документы, подтверждающие появление третьего малыша в семье и его российское гражданство, то льготный период будет продлен еще на срок не более пяти лет.

    Внимание! По этой же формуле будет рассчитана и установлена ставка в случае отказа заемщика от пролонгации или при расторжении им договора страхования жизни и здоровья.

    Условия новой программы льготной ипотеки

    Программа льготной ипотеки по ставке до 6,5% годовых призвана поддержать россиян, желающих улучшить свои жилищные условия, а также строительные компании, которые из-за спада в экономике, вызванного коронавирусом, столкнулись с упадком спроса на жилье. По предварительным расчетам, на реализацию госпрограммы власти потратят 6 млрд рублей. Всего же планируется выдать 240 тысяч кредитов по сниженной ставке.

    Вот основные условия новой льготной ипотеки под 6,5 процентов:

    1. Заемщик только гражданин РФ.
    2. Договор ипотечного кредитования должен быть заключен в срок с 17 апреля по 1 ноября 2020 года.
    3. Валюта — рубли.
    4. Недвижимость можно купить в любом российском регионе.
    5. Приобрести жилье можно только на первичном рынке недвижимости.
    6. Минимальная сумма первоначального взноса — 15% от стоимости жилья. Например, если квартира стоит 2,5 млн рублей, сумма первого взноса составит 375 тыс. рублей (можно использовать материнский капитал или любые другие субсидии из бюджета).
    7. Срок кредита неограничен.
    8. Ставка по ипотеке до 6,5% действует весь срок кредита.
    9. Максимальная сумма ипотеки — 8 млн рублей для Москвы и Санкт-Петербурга и 3 млн рублей для всех остальных регионов. Взять сумму меньше можно, больше — нельзя.
    10. Рефинансировать уже имеющуюся ипотеку нельзя — льготная ставка в 6,5% доступна только для новых ипотечных кредитов.

    Программа льготной ипотеки по ставке до 6,5% годовых призвана поддержать россиян, желающих улучшить свои жилищные условия, а также строительные компании, которые из-за спада в экономике, вызванного коронавирусом, столкнулись с упадком спроса на жилье. По предварительным расчетам, на реализацию госпрограммы власти потратят 6 млрд рублей. Всего же планируется выдать 240 тысяч кредитов по сниженной ставке.

    Что нужно знать об ипотечной секьюритизации

    • Каковы основные механизмы развития рынка ипотечного кредитования?
    • Что такое закладная, и как она связана с секьюритизацией?
    • Что такое передача прав по закладной?
    • Что такое секьюритизация?
    • Как проходит ипотечная секьюритизация?
    • Что такое сервисный агент и зачем он нужен?
    • Нужно ли мне как заемщику следить за процессом секьюритизации?

    Развитие строительства, рост спроса на ипотечное кредитование, а также требования государства по обеспечению доступности жилья стимулируют российские банки искать новые эффективные инструменты привлечения средств. Одним из них является секьюритизация ипотечного портфеля. Ключевую роль в развитии этого направления играет Единый институт развития в жилищной сфере. Рассказываем о том, что такое секьюритизация и как она работает.

    Из этой инструкции вы узнаете:

    • Каковы основные механизмы развития рынка ипотечного кредитования.
    • Что такое закладная, и как она связана с секьюритизацией.
    • Что такое передача прав по закладной.
    • Что такое секьюритизация и как она проходит.
    • Как ипотечные заемщики участвуют в секьюритизации.

    Каковы основные механизмы развития рынка ипотечного кредитования?

    Ипотечные кредиты (займы) с учетом их специфики (большой объем денежных средств, долгий срок кредитования), как правило, могут выдавать только крупные финансовые организации. Это могло бы привести к существенному ограничению конкуренции и объемов выдачи ипотечных кредитов (займов). Поэтому для развития рынка ипотечного кредитования используются различные механизмы, которые позволяют мелким и средним по размеру активов банкам (и некредитным организациям) осуществлять выдачу ипотечных кредитов (займов).

    В этой инструкции мы рассмотрим два механизма: уступку прав по ипотечному кредиту (займу) и секьюритизацию.

    В 2018 году в России был поставлен рекорд по выдаче ипотеки — жилищные условия улучшили более 1 млн семей.

    Что такое закладная, и как она связана с секьюритизацией?

    Закладная — именная ценная бумага, подтверждающая право залога недвижимости, право кредитора на возврат суммы кредита и получение процентов по кредиту. Ее оформляет залогодатель (заемщик), а выдает первичному кредитору (займодавцу) орган регистрации прав (Росреестр) после государственной регистрации ипотеки.

    Раньше закладная представляла собой исключительно бумажный документ, который хранился в депозитарии. Однако в 2018 году в силу вступили поправки к Федеральному закону об ипотеке N 102-ФЗ, и теперь закладная может быть оформлена и в электронном виде. В этом случае документ представляет собой электронный файл, который содержит сведения о залогодателе и заемщике, название, дату и место заключения кредитного договора, сумму ипотечного кредита и срок уплаты, название и описание приобретаемого в ипотеку имущества. Хотя электронные закладные пока применяются значительно реже бумажных, со временем этот вид документа станет более распространенным. Широкое распространение электронных закладных упростит и ускорит секьюритизацию, так как большая часть процессов будет автоматизирована, а передача информации от одного участника к другому станет безбумажной. Важно помнить, что обслуживание и погашение электронной закладной не отличается от обслуживания и погашения бумажного документа.

    Совокупность кредитных договоров и закладных составляет портфель ипотечных кредитов, который является объектом секьюритизации.

    Как правильно оформить закладную, можно узнать на сайте Госуслуг https://www.gosuslugi.ru/285286/54/info

    Что такое передача прав по закладной?

    Передача прав по кредитному договору — это сложный процесс. Чтобы его осуществить, требуется регистрация в Росреестре нового законного залогодержателя, анализ условий кредитного договора на наличие ограничений, и другие действия. Процесс купли-продажи закладной (как ценной бумаги) значительно проще, чем передача прав по кредиту, поэтому кредиторы заинтересованы в оформлении закладной. В итоге закладная позволяет ускорить развитие ипотечного рынка.

    Передача прав по закладной — нормальный процесс жизни ценной бумаги, которой является закладная. Это процесс регламентируется статьей 48 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»), а также статьями 382 и 384 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ). Закон гарантирует, что права и обязанности, принятые вами и вашим кредитором по ипотечному договору, будут обеспечены в 100% случаев в соответствии с законодательством.

    При передаче прав по закладной кредитор (им может являться как банк, так и некредитная организация) заключает простую письменную сделку с лицом, которое приобретает права на закладную. При этом на закладной ставится отметка, в которой полностью указывается имя или наименование лица, которому переданы права на закладную. Согласно ст. 48 закона 102-ФЗ, кредитор вправе передать права на закладную любым третьим лицам.

    Кредитор обязан проинформировать заемщика о передаче прав по закладной. Согласно ст. 385 ГК РФ, уведомление о переходе права заемщику может направить как первоначальный, так и новый кредитор (документ будет иметь силу в обоих случаях). При этом документ имеет силу и правовые последствия для заемщика с момента доставки сообщения заемщику или его представителю.

    Важно помнить, что при передаче прав по закладной существенные условия договора для заемщика не меняются. Процентная ставка, сумма платежа, срок кредита и прочие условия остаются прежними, новый владелец закладной не может в одностороннем порядке изменить их. Единственное, что может измениться в результате уступки прав по закладной в некоторых случаях, — это реквизиты для оплаты. Информация об этом содержится в уведомлении от кредитора, поэтому внимательно прочитайте этот документ.

    После совершения сделки купли-продажи закладной кредитор обязан обеспечить способ погашения вашего кредита. Даже если вашу закладную купил небольшой региональный банк с одним отделением, расположенным далеко от вашего города, он должен обеспечить условия, чтобы вы могли продолжать выплачивать ипотечный кредит (заем) так же, как и раньше, без дополнительных комиссий. Как правило, в этом случае банк старается договориться с почтой или платежным терминалом. Дополнительным способом может стать возможность перечисления средств через банк-партнер или по реквизитам.

    Что такое секьюритизация?

    Секьюритизация ипотечных кредитов (от англ. securities — «ценные бумаги») — это форма привлечения банком дополнительного финансирования за счёт выпуска ценных бумаг, обеспеченных активами — портфелем ипотечных кредитов. Эта деятельность регламентируется Федеральным законом «Об ипотечных ценных бумагах» от 11.11.2003 № 152-ФЗ (далее — Закон № 152-ФЗ), а также Федеральным законом от 8 июля 1999 года N 139-ФЗ «О рынке ценных бумаг». В ходе секьюритизации финансовые активы списываются с баланса банка, отделяются от остального имущества и уступаются специально созданному финансовому посреднику — компании специального назначения (ипотечному агенту). Далее ипотечный агент выпускает облигации, которые обеспечены указанными активами. Именно эти облигации реализуются на рынке капитала. При смене владельца облигаций не происходит смены владельца закладных.

    Жилищные кредиты и займы генерируют стабильные денежные потоки (так как заемщики делают регулярные выплаты в течение длительного срока), поэтому секьюритизация может стать для банка надежным способом получить долгосрочные денежные ресурсы — а заодно инструментом развития ипотечного рынка. По сути, банк защищает себя от риска невозврата кредита, передавая его другой организации и возвращая часть денежных средств, которые можно снова пустить в оборот.

    Секьюритизация может подразумевать продажу активов ипотечному агенту — специализированной организации, которая выпускает для финансирования сделки собственные ценные бумаги. Ипотечный агент — это организация, которая на коммерческой основе приобретает права требования по ипотечным кредитам и займам.

    Деятельность ипотечных агентов не имеет ничего общего с деятельностью коллекторов (которые получают право требовать возврата кредита или займа вместо банка, который его выдал). Создание и правила работы ипотечного агента регламентированы Законом 152-ФЗ. Согласно этим правилам, ипотечному агенту запрещено заниматься иными видами деятельности, кроме оговорённых в законе, а ликвидация агента происходит только после того, как будут выполнены все его обязательства по облигациям, обеспеченным активами.

    В ноябре 2018 года ВТБ и ДОМ.РФ провели крупнейший выпуск ипотечных ценных бумаг на российском рынке на общую сумму 74,3 млрд рублей.

    Как проходит ипотечная секьюритизация?

    Основные участники сделки:

    • банк-оригинатор, первоначальный владелец активов, хочет привлечь финансирование;
    • ипотечный агент — покупатель закладных (кредитов) у банка-оригинатора и итоговый владелец закладных (кредитор), также выпускает ценные бумаги;
    • инвестор — покупатель ценных бумаг.

    На первом этапе оригинатор проводит оценку активов, определяет условия сделки и ее инфраструктуру. Для этого оригинатор распределяет уже выданные ипотечные кредиты на группы (пулы) по уровню риска. Чтобы определить уровень риска, проводится оценка вероятности выполнения всех обязательств заемщиком по кредиту. В дальнейшем ипотечный агент выпускает ценные бумаги (облигации) — а сформированные по итогам оценки пулы из кредитов становятся обеспечением этих ценных бумаг. «Досье» на каждого заемщика — то есть кредитный договор и закладную, и иные документы — банк-оригинатор при этом передает ипотечному агенту и в депозитарий. Основанием передачи служит заключенный между банком-оригинатором и ипотечным агентом договор купли-продажи закладных, таким образом ипотечный агент становится текущим владельцем закладной, то есть новым кредитором для заемщика.

    Банки заинтересованы в секьюритизации как в способе привлечения денежных средств. При этом ипотечные ценные бумаги привлекательны для инвесторов тем, что обладают высокой надежностью, пониженным коэффициентом риска, а также предполагают льготное налогообложение. Кроме того, при определенных условиях их можно признавать для целей учета как базовый актив.

    Сделки секьюритизации — сложный финансовый инструмент для рядового гражданина, но именно обычные заемщики становятся участниками таких сделок. Важно понимать, что несмотря на сложность процесса, существенных изменений для заемщиков не происходит. Основная информация о сделке отражена в Уведомлении, которое банк-оригинатор обязан направить заемщику в случае продажи его закладной.

    В июне 2018 года Банк России представил доклад «Стимулирующее банковское регулирование», одним из главных тезисов которого стала необходимость развития секьюритизации в России. Основная цель такого развития — стимулировать долгосрочные инвестиции в стране. Регулятор предложил новый подход, который предполагает использование льготной оценки риска в отношении «простой, прозрачной и сопоставимой» секьюритизации. Коэффициенты рисков в таком случае могут снизиться до 10% или 15%, в зависимости от сделки. Тогда как в настоящее время эти показатели могут достигать от 100% до 1250%.

    Что такое сервисный агент и зачем он нужен?

    Сервисный агент — это организация, которая осуществляет консультирование и клиентское обслуживание заемщиков, включая организацию сбора платежей в счет погашения задолженности, урегулирование проблемного долга на всех этапах существования задолженности, предоставление справок, уведомлений, а также выдачу закладной после полного погашения обязательств по кредитному договору. Сервисный агент может быть как кредитной, так и некредитной организацией. Как правило, функции сервисного агента выполняет кредитор — банк или некредитная организация, где заемщик взял ипотечный кредит или заем.

    Но также возможны случаи, когда кредитор привлекает третье лицо для выполнения функций обслуживания кредитов, заключая договор. Это третье лицо и становится сервисным агентом.

    В соответствии с законодательством предметом деятельности ипотечного агента может быть только приобретение требований по кредитам (займам), обеспеченным ипотекой, а также выпуск ценных бумаг — облигаций, поэтому для обслуживания кредитов Ипотечный агент привлекает сервисного агента. Так как первоначальный кредитор (например, банк, выдавший ипотечный кредит/заем) лучше знает своего заёмщика и заёмщику привычнее работать с уже знакомой организацией, то в большинстве случаев сервисным агентом при секьюритизации остаётся первоначальный кредитор. В этом случае банковские реквизиты не меняются, и совершать платежи, а также получать все справки и консультации вы продолжите получать там же, где и раньше.

    Если сервисный агент или банковские реквизиты всё же меняются, эта информация указывается в Уведомлении, направленном заемщику.

    Нужно ли мне как заемщику следить за процессом секьюритизации?

    Это не обязательно: на условия кредитного договора и график выплат процесс никак не влияет. Если вы получили уведомление о передаче прав по закладной, по вопросам обслуживания и погашения вашего кредита необходимо обращаться к сервисному агенту по сопровождению вашего кредита.

    Важно помнить, что секьюритизация — законный и регулируемый вид деятельности, поэтому поводов для беспокойства о том, как он повлияет на ваш ипотечный кредит, нет. Все действия по оценке рисков банк или привлеченные аудиторы обязаны совершать, соблюдая российское законодательство о защите персональных данных и банковской тайны. Сейчас процесс оценки рисков во многих кредитных организациях автоматизирован, что сводит на нет вероятность утечки конфиденциальной информации.

    Деятельность ипотечных агентов не имеет ничего общего с деятельностью коллекторов (которые получают право требовать возврата кредита или займа вместо банка, который его выдал). Создание и правила работы ипотечного агента регламентированы Законом 152-ФЗ. Согласно этим правилам, ипотечному агенту запрещено заниматься иными видами деятельности, кроме оговорённых в законе, а ликвидация агента происходит только после того, как будут выполнены все его обязательства по облигациям, обеспеченным активами.

    Секьюритизация ипотечных кредитов входит в моду

    Секьюритизация ипотечных кредитов, похоже, скоро станет для российских банков весьма распространенным способом получить дешевое финансирование. Вслед за ВТБ, Городским ипотечным банком и Газпромбанком выпустить ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами, собирается Росбанк. Примечательно, что это заявление прозвучало спустя всего неделю после заседания президиума Госсовета, на котором Владимир Путин потребовал от правительства и банкиров принять меры для того, чтобы в ипотечные ценные бумаги управляющие компании стали вкладывать средства будущих пенсионеров. Участники рынка, впрочем, полагают, что и без инициативы правительства такие бумаги будут востребованы инвесторами, правда, в основном зарубежными.

    Как рассказал вчера председатель правления Росбанка Александр Попов, во втором квартале 2007 года банк может провести секьюритизацию ипотечных и автомобильных кредитов. «Общий объем сделок составит до 500 млн долл.», — заявил Попов, отметив, что пока не готов назвать точный размер каждой операции.

    несовершенного российского законодательства банки долго не могли проводить секьюритизацию своих ипотечных кредитов и потому выпускали ценные бумаги с ипотечным покрытием за границей, используя западные правовые нормы. Так поступил ВТБ, проведя весной нынешнего года секьюритизацию ипотечных кредитов на 83,3 млн долл., а в августе Городской ипотечный банк разместил свои бумаги на 72,56 млн долл. Газпромбанк стал первым банком, который провел секьюритизацию ипотечных кредитов в России после устранения всех юридических преград: в начале ноября он разместил ценные бумаги на 1 млрд рублей.

    Выпуск ценных бумаг, обеспеченных частными кредитами, соответствует новой стратегии заимствований Росбанка. Как пояснил вчера Попов, если в нынешнем году банк выпускал преимущественно еврооблигации, то в будущем намерен использовать другие инструменты, в частности сделки по секьюритизации. «Они сложнее по структуре, но для банка более экономичны», — объяснил Попов.

    Схожего мнения придерживаются и банкиры, опрошенные газетой «Время новостей». «Как правило, подготовка сделки по секьюритизации занимает не менее полугода, она не менее сложная, чем выпуск еврооблигаций, — говорит член правления Городского ипотечного банка Игорь Жигунов. — Зато выпуск ценных бумаг с ипотечным покрытием дает банку массу преимуществ. Во-первых, банк избавляется от нагрузки на баланс, выводя таким образом из него эти активы, он легче выполняет норматив ЦБ по достаточности капитала, а также снимает с себя риски. Во-вторых, привлеченные долгосрочные средства (ипотечные ценные бумаги выпускаются на 25—30 лет) банк может использовать для выдачи кредитов населению по более низкой ставке».

    Еще один плюс секьюритизации — для банка стоимость этого ресурса ниже, чем, например, прямых заимствований. «Практическая реализация сделок по секьюритизации показала стоимость привлечения ресурса на уровне LIBOR плюс 1,5—1,6%, по еврооблигациям этот показатель вполне может быть на 2—3 процентных пункта выше. Это связано, в частности, с обеспеченностью и ликвидностью ипотечных ценных бумаг как одного из довольно интересных инструментов в том числе для консервативных инвесторов», — говорит Жигунов.

    Секьюритизация кредитов — ипотечных, автомобильных и потребительских — станет самой популярной сделкой по привлечению заемных средств в будущем году, прогнозируют участники рынка. В первом полугодии 2007 года Городской ипотечный банк, как и Росбанк, намерен провести секьюритизацию своих кредитов на сумму до 150 млн долл. «Эти бумаги будут востребованы иностранными покупателями, — полагает начальник отдела структурированных продуктов банка «Союз» Александр Летунов. — На Западе секьюритизация пользуется большим спросом у консервативных инвесторов — пенсионных и страховых фондов. Для них важна прежде всего надежность инструмента, а не его доходность». «Если появится реальная возможность инвестирования средств Пенсионного фонда в российские ипотечные ценные бумаги, этот инструмент станет востребованным и внутри России», — полагает Жигунов.

    Росбанк в конце первого — начале второго квартала 2007 года планирует увеличить уставный капитал за счет размещения допэмиссии. В июле Росбанк возобновил размещение допэмиссии акций объемом 1 млрд руб. (около 15% уставного капитала), однако отчет об итогах ее зарегистрирован пока не был. «В конце первого-начале второго квартала увеличение капитала произойдет, но будет ли оно осуществлено за счет допэмиссии на 1 млрд руб. или за счет новой, в которой могут быть видоизменены условия, пока не решено», — заявил вчера Александр Попов. По его словам, возможно, будет увеличен объем допэмиссии и пересмотрен тип подписки. Ранее сообщалось, что при размещении допэмиссии на 1 млрд руб. количество акций Росбанка увеличивается на 100 млн штук, до 780,36 млн акций номиналом 10 руб. По мнению участников рынка, допэмиссия акций предназначалась не только французской группе Societe Generale, которая в июне приобрела 10% акций Росбанка и имела опцион на покупку еще 10%. Она давала возможность реализовать опцион топ-менеджерам и директорам банка. В январе этого года акционеры Росбанка приняли решение не только о допэмиссии, но и о выделении отдельным членам правления и совета директоров 5,6% выпущенных акций. По условиям программы ее участники могли в течение трех лет приобретать акции по 1,22 долл., что почти в четыре раза меньше минимальной цены их размещения (4,6 долл. за акцию).

    Секьюритизация кредитов — ипотечных, автомобильных и потребительских — станет самой популярной сделкой по привлечению заемных средств в будущем году, прогнозируют участники рынка. В первом полугодии 2007 года Городской ипотечный банк, как и Росбанк, намерен провести секьюритизацию своих кредитов на сумму до 150 млн долл. «Эти бумаги будут востребованы иностранными покупателями, — полагает начальник отдела структурированных продуктов банка «Союз» Александр Летунов. — На Западе секьюритизация пользуется большим спросом у консервативных инвесторов — пенсионных и страховых фондов. Для них важна прежде всего надежность инструмента, а не его доходность». «Если появится реальная возможность инвестирования средств Пенсионного фонда в российские ипотечные ценные бумаги, этот инструмент станет востребованным и внутри России», — полагает Жигунов.

    Риски секьюритизации

    Конверсия риска заключена в оформлении процедуры передачи риска в сторону финансового рынка. Обладатель вероятной опасности выпускает имущественные документы, привязываясь к секьюритизируемому риску. Первичное размещение бумаг позволит сформировать ему некоторый резерв, используемый обеспечить упомянутый риск.

    Большое распространение получила конверсия риска катастрофического действия. Она выражается выпуском облигаций сроком на один год. Прибыль, номинальная их цена распределены между вкладчиками капитала, зависимо от вероятности катастрофического риска.


    Ждем ваших вопросов в комментариях.

    Как происходит процесс

    В простом понимании процесс выглядит следующим образом:

    1. выдача ипотечного кредита заемщикам;
    2. формирование кредитного пула;
    3. выпуск ценных бумаг;
    4. продажа долговых обязательств инвестору;
    5. получение прибыли.

    Изначально банк-оригинатор формирует и накапливает кредитный пул для эмиссии ценных бумаг. Учитывая, что фактическая стоимость такой сделки для банка весьма ощутима, портфель должен содержать не один и не два обязательства, они могут исчисляться тысячами. Есть определенные требования и к самим активам, как правило, это схожие по риску, срокам и ликвидности ипотечные кредиты. Схема секьюритизации может быть любой.

    Специальные инвестиционные компании (именуемые в сокращении SPV) совместно с платежным агентом выпускают ценные бумаги для их дальнейшей реализации. На основании анализа рейтингового агентства производится оценка ликвидности «товара». На этом же этапе привлекаются андеррайтер и консалтинговое агентство, контролирующие процесс и оказывающие необходимую поддержку в части отладки бухгалтерии, выплаты налогов и юридической стороны сделки.

    Впоследствии банк-оригинатор, изначально выдававший ипотеку населению или юридическим лицам, обслуживает эти кредиты, то есть принимает от заемщиков оплату по ним. Если он теряет лицензию или возможность и дальше выполнять функции агента, привлекается резервный сервисный центр, он продолжает обслуживать займы.

    Заемщик, который приобрел недвижимость, продолжает выплачивать ипотечный кредит в установленном договором порядке. Секьюритизация никак не влияет на этот процесс. Исключением может стать только изменение реквизитов получателя денежных средств, в случае прекращения деятельности первоначального банка-оригинатора.

    Старт секьюритизации был положен коммерческими кредитными учреждениями в 2005 году, в момент, когда такие банковские структуры как «Русский Стандарт», «Союз» и «Хоум Кредит» совершили сделки, направленные на рефинансирование портфелей, включающих потребительские займы и автокредиты. Первопроходцем процедуры секьюритизации ипотечного кредита стал «Газпромбанк» в 2007 году, подав пример другим банкам.

    Читайте также:  Пенсия по старости: понятие и назначение
    Добавить комментарий