Коммунальная квартира

Коммунальная квартира: как организована жизнь в мини-государстве

После приватизации многие владельцы отдельных комнат по-прежнему делят общее пространство с чужими, порой часто меняющимися арендодателями. В центре Петербурга до сих пор живы семи- и даже десятикомнатные коммунальные квартиры. В каждой из комнат может проживать как один человек, так и целая семья. Все эти люди, совершенно разные по профессии, привычкам и социальному статусу, каждое утро встречаются на общей кухне и пользуются общей ванной.

Особенности продажи коммунальных квартир

В соответствии со статьей 250 Гражданского кодекса РФ преимущество на право приобретения комнаты в квартире коммунального типа имеют соседи. Отказ от покупки должен быть оформлен в письменном виде.

Часто жильцы коммунальной квартиры не желают выкупать комнаты, но и не отказываются от них по понятным причинам. В этом случае требуется оформить письменное извещение, заверенное у нотариуса.

Получение лицом извещения означает оповещение о том, что комната продается. Если в течение 30 дней не будет получен письменный отказ и согласие на выкуп, собственник вправе распорядиться своим имуществом.

При отказе несовершеннолетних лиц факт должен будет зафиксирован представителями органов опеки.

При покупке доли одним из соседей остальных не обязательно уведомлять об этом. Сделка считается сорванной, если собственники не получили предварительного оповещения. Договор признается недействительным в течение 1 месяца.

В законодательстве предусмотрены полномочия соседей при пропуске указанного периода по уважительным причинам.

Если наниматель прекращает проживание в комнате на основании договора социального найма, то на это помещение вправе претендовать другие жильцы коммунальной квартиры.

В Жилищном кодексе предусмотрены преимущественные права для следующих категорий лиц:

  • малоимущие семьи, которые нуждаются в улучшении жилищных условий;
  • лица, не имеющие своего жилья;
  • другие граждане, изъявившие желание купить жилье.

Коммуналка и общежитие — это не одно и то же. Между этими видами жилья существуют существенные отличия:

Коммунальная квартира

Коммунальные квартиры — один их характерных образов советского времени, который, к большому сожалению, продолжает существовать и до сегодняшнего дня. Когда-то коммуналки планировалсь как “временная мера по улучшению жилищных условий”, однако они просуществовали всё советское время и с успехом продолжают существовать и через четверть века после падения советской власти.

Прообразы первых коммунальных квартир появились еще в дореволюционные времена — некоторые доходные дома по решению домовладельцев сдавались не поквартирно, а покомнатно. Но наибольшее распространение коммуналки получили, конечно, после 1917 года, в ходе т.н. “уплотнений”, когда советское государство в одностороннем порядке решило отобрать у людей частную собственность (часто заработанную трудом целых поколений) и “отобрать излишки жилплощади”.

Частично эта история коснулась и моей семьи — мои предки владели доходным многоквартирным домом в Санкт-Петербурге, который после революции у них отобрали, оставив хозяевам только одну квартиру, а затем и только одну комнату (повезло ещё, что не расстреляли). В те времена вселяли в коммуналки чаще всего всякий сброд “соответствующего происхождения”, а также активных сторонников советской власти — коммунистов, военных, сотрудников ЧК. Всё это создавало очень специфическую среду обитания, в которой выкристаллизовался и созрел специфический коммунальный менталитет, состоящий из равных порций подозрительности, базарности, нечистоплотности, неуважения к чужому личному пространству и доносительству.

В принципе, то что сейчас принято называть словом “ватник”, родилось именно в коммунальных квартирах, выживание в этом пространстве поднимало и пестовало в людях самые худшие черты характера.

Под катом — фотоподборка и описание жизни в советских коммунальных квартирах.

01. Начнем наше знакомство с коммуналками с входной двери. В отдельных редких случаях звонков было несколько и они были проведены каждый в свою комнату, но чаще всего звонок был один — не в последнюю очередь потому, что в коммуналках очень редко удавалось договориться о какой-то совместной работе на “ничейных” пространствах — будь то установка общих звонков, ремонт водонагревателя на кухне, замену крана и так далее.

Максимум, на что хватало кооперации жильцов — это привесить к звонку вот такую табличку с количеством звонков для той или иной семьи. В данном конкретном случае разрабтана целая сигнальная система с длинными и короткими звонками.

02. Зайдем внутрь. Коридор коммунальной квартиры выглядел примерно так. Он относился к общественным, а стало быть “ничейным” пространствам, поэтому практически никогда не ремонтировался и убирался не так тщательно, как комнаты. При этом в “ничейном” коридоре у каждой семьи всегда существовал “свой” уголок, где можно было годами хранить ненужный хлам вроде старых стульев или ржавых детских санок.

Интересная особенность — приватность “своего уголка” в коридоре очень отличалась от приватности личного пространства в комнате — скажем, переставить соседские санки из угла в угол в коридоре считалось вполне допустимым, но могло спровоцировать конфликт, сделай вы то же самое в соседской комнате.

03. Вообще коридоры в коммуналках практически никогда не бывали пустыми. Комната на семью — это очень мало, и люди, живущие в этих квартирах, старались перенести часть быта за пределы тесного личного пространства — скажем, это могло касаться сушки белья. Характерный образ коммунального коридора — натянутые для сушки белья веревки.

04. Вот еще старое фото коммунального коридора. Помимо захламленности, у коридоров в коммуналках есть еще одна особенность — абсолютная запущенность общественных, а стало быть “ничейных” пространств. Я никогда не видел коммуналку с более-менее приличным коридором — везде, как правило, давно некрашеные стены, ободранный пол, лампочки без абажуров.

05. Зайдем теперь на коммунальную кухню. На фото ниже представлена коммунальная кухня из относительно небольшой квартиры — здесь всего две плиты и не слишком много вещей. Характерная особенность коммунальных кухонь — частое использование “случайной” мебели, не предназначенной для кухни. На фото ниже для хранения посуды используется полированный сервант, предназначенный для гостиных, а еще часто можно увидеть письменные столы (со встроенными тумбами для письменных принадлежностей) в качестве обеденных.

06. Старое фото коммунальной кухни. В некоторых квартирах из-за нехватки места на кухне одной семье могла принадлежать не целая газовая плита, а только ее половина или даже одна конфорка. Мне попадались курьезные снимки, когда одна половина плиты находится в ужасном состоянии, а другая сверкает чистотой – заметна граница владений той или иной семьи и разное отношение к чистоте.

07. Еще фото, тоже очень типичная коммунальная кухня. Лампочка без абажура, белье на веревках, множество вещей на разных столах.

08. Коммунальная кухня с черным пятном копоти над газовым водонагревателем. Обычно если “водогрей” выходил из строя, то собрать деньги на его ремонт было целой проблемой — и чаще всего ремонт затягивался на годы. Здесь прослеживается интересная особенность коммунального менталитета — зачем чинить что-то, что является “общим” либо “ничьим” — одно должно починиться “как-то само”, “кем-то другим” или же не чиниться вообще.

09. Со стороны улиц окна коммунальных квартир выглядели как-то так — из-за отсутствия холодильников продукты часто хранили вот в таких авоськах, вывешиваемых прямо за окно. Нередко на высоких окнах коммунальных кухонь сооружались целые стеллажи для хранения всякой кухонной утвари, моющих средств и т.д.

10. Помимо плиты, на общей коммунальной кухне у каждой семьи был, как правило, и свой стол. Однако в многокомнатных коммунальных квартирах из-за нехватки места семье мог принадлежать не целый стол, а только его часть. В этом случае семья могла использовать либо какую-то одну половину стола (чаще было так), либо пользоваться столом совместно с другой семьей по установленному графику.

11. Еще фоточка коммунальной кухни. Как видим, оконная столярка и двери балкона давно не красились — в “общественном” пространстве это не считалось чем-то плохим, “так и должно быть”.

12. Заглянем теперь в туалет. Стандартной практикой в практически всех коммунальных квартирах являлось использование разных сидений для унитаза. Чаще всего в крашеные зеленой краской стены вбивались гвозди-“десятки”, на которые навешивались съемные сидения. Одним из важных предметов дискуссии на коммунальных кухнях часто становился вопрос, когда нужно убирать туалет — перед использованием или уже за собой после использования. И та, и другая сторона обладала весомыми аргументами в свою пользу.

13. Иногда отдельно хранилась даже туалетная бумага:

14. В коммунальной ванне также существовали свои правила. Ванну нельзя было занимать больше какого-либо отведенного времени (чаще всего весьма небольшого) — если это правило нарушалось, соседи считали себя в праве молотить кулаком по дверям ванной и громко торопить “засидевшегося” соседа. Когда ванна бывала занята, на двери часто вешалась табличка “ЗАНЯТО” или же “МОЮТСЯ”.

15. Кстати, непосредственно “принимать ванну” в коммуналках считалось чем-то странным — во-первых, это требовало немалого времени, превышающего установленный регламент, а во-вторых — общественная ванна воспринималась как что-то очень нечистое. Еще очень часто в коммуналках разыгрывались дискуссии о том, где правильно стирать белье — в ванной или в кухне.

16. Давайте теперь заглянем в комнаты жильцов. Нередко большие (25 метров и более) комнаты в старых домах при заселении “коммунальных” жильцов перегораживались фанерной перегородкой, жизнь соседей за которой прослушивалась весьма хорошо. Думаю, слова из песни Земфиры “хочешь, я убью соседей, что мешают спать” были написаны именно про коммуналку)

17. Сами комнаты, как правило, тесно заставлялись мебелью — ведь для жившей там семьи единственная комната была и спальней, и гостиной, и детской, и нередко даже кухней.

18. В общем, жизнь в коммуалках была не сахар. Многие привычки, приобретенные там, переносились затем и в жизнь обычных, отдельных квартир, и передавались детям в качестве поведенческой нормы — всё это очень грусто.

А еще огорчает то, что многие из коммуналок до сих пор не расселены — в Петербурге до сих пор остается около 100.000 коммунальных квартир — почти половина от тех, что существовали в СССР! Оказалось, что расселить коммуналки, планировавшиеся в 20-е годы как “временная мера по улучшению жилищных условий” оказалось не под силу даже через почти сотню лет.

Понравился пост? Расскажите о нем, нажав на кнопочку ниже:

10. Помимо плиты, на общей коммунальной кухне у каждой семьи был, как правило, и свой стол. Однако в многокомнатных коммунальных квартирах из-за нехватки места семье мог принадлежать не целый стол, а только его часть. В этом случае семья могла использовать либо какую-то одну половину стола (чаще было так), либо пользоваться столом совместно с другой семьей по установленному графику.

С корытом в будущее: скандалы и тайны современных московских коммуналок

«Про хозяина байки уже гуляют, что он типа «синяя борода», своих жильцов куда-то девает»

Облезлые стены, коридор, заставленный шкафами и холодильниками на замке, один туалет на 15 человек, общая кухня с несколькими столами и целый ряд газовых плит. И главное — никаких секретов от соседей. Что, узнали в описании старую московскую коммуналку? Все правильно, с той лишь разницей, что это не исторические сводки и не кадры из фильма «Покровские ворота», а сегодняшняя реальность.

Длиннющие коридоры в коммуналках хранят в себе многие секреты. Фото: Дина Карпицкая

Число коммуналок в Москве не убавляется, а наоборот, растет. Корреспондент «МК» выяснила: изменились ли нравы в современных квартирах с общей кухней?

Хотите прогуляться по старой Москве? Причем не музейной, а самой что ни на есть живой? Пожалуйста! На сайтах недвижимости можно легко вычислить коммуналку среди прочих объявлений. Зайдите в раздел «комнаты в аренду», выбирайте исторический центр (в пределах Садового, а лучше даже Бульварного кольца). Дальше смотрите на общую площадь квартиры (от 100 метров и выше, есть даже по 190 и 200) и количество комнат. И вы увидите, например, такое: «Сдаю две смежные комнаты в коммунальной квартире. Рядом метро «Тургеневская», «Сретенский бульвар». Дом — памятник культуры федерального значения. В самом центре Москвы. Фасады оформлены в духе позднего итальянского Ренессанса. Холодильник в комнате есть, стиральной машины нет. Потолки 4 метра, дубовый паркет, интернет Wi-Fi».

Читайте также:  До какого возраста автомобили страхуют по каско

Я отправилась в самый центр Москвы на просмотр комнаты. Действительно центр: до Кремля — 10 минут, до Арбата и того меньше. Никитский бульвар ярко и празднично украшен новогодней иллюминацией — веселые огоньки, которыми опутаны зимние деревья, фонари и уютные кафешки. Жизнь в этом районе престижная и сытая.

Вечером на общей кухне все варят, жарят, парят. Запахи смешиваются, образуя очень специфический аромат. Фото: Дина Карпицкая

Однако под самой крышей в 100-летнем доме расположена обычная старая и неопрятная коммунальная квартира. Там в небольших комнатах ютятся пенсионеры, мамочки с детьми, приезжие няньки-филиппинки, клопы и тараканы.

Подъезд, который я еле нашла, оказался соседним со входом в знаменитое кафе, которое любят посещать богема и прогрессивная молодежь. Как только за моей спиной защелкнулся электронный замок подъезда, наступила звенящая тишина. Старенький лифт везет меня на 6-й этаж. У обшарпанной двери сгрудились коляски, санки, снегокаты. Так же кучно расположены и звонки — их у двери оказалось восемь.

— А, это вы комнату посмотреть? — спрашивает меня миловидная пенсионерка. За ее спиной — длинный темный коридор, заваленный всяческим хламом. Я реально оказалась в прошлом веке!

Алла Леонидовна — так представилась пенсионерка, провела мне экскурсию по коммуналке, где сама живет уже больше сорока лет.

— Вот тут у нас туалет. Вообще-то их два. Но мы распределили их на «своих» — кто живет здесь давно и прописан — и «чужих» — кто арендует комнаты. Та, которую вы пришли смотреть, у нас относится к «чужой», вы уж извините.

— Да ничего. А много тут временных жильцов?

— Всего в нашей квартире восемь комнат. Две занимает Саша с мужем и детьми — это наша девушка. Я — одну, и еще одну — Лариса Ивановна. А остальные хозяева сдают. Вот с той, которую вы пришли смотреть, только что выехали две иностранки с Филиппин. Тихие, скромные девочки, утром они уходили на работу в дома, где присматривают за детьми, а вечером поздно возвращались. Тихие как мышки, мы их и не замечали даже. Пообщаться тоже особо не могли, так как английским не владеем. Но сейчас агентство, что снимало для них квартиру, разорилось — кризис, и филиппинки съехали. А вы для себя ищете?

Говорю, что для родственника.

В общей ванной комнате бельевые веревки всегда заняты. Фото: Дина Карпицкая

— А он не буйный? Молодой парень? О, значит, будет таскать сюда подружек и устраивать вечеринки. Был у нас тут один такой. Снимал самую маленькую комнату и торговался с хозяином за каждый рубль. А сам — я часто его телефонные разговоры слышала, так как жил он через стенку, — все время хвалился, что «ой, я в центре живу, не то что вы в своем замкадье». Водил сюда девушек, спать мне ночами не давал. Или дружка своего — пили тут, гуляли и музыку слушали на всю громкость. Еще у меня еду воровал. Мой-то холодильник в общем коридоре стоит, у всех остальных — в комнатах.

— Нет, мой родственник тихий. Он работать в Москву едет, ему не до гулянок.

— Ну, не знаю. лучше бы девушку, чтобы за порядком следила. От одиноких мужчин один мусор и грязь.

Коридор крайне колоритный. Какие-то старые, забитые двери. «Это черные ходы, но мы ими не пользуемся давно», — объясняет по ходу дела пенсионерка. Старые шкафы, диваны, зеркала, коробки с обувью. Стены выкрашены в темно-зеленый цвет. На них белые полоски мелом.

— Это от тараканов? — несмело предполагаю я.

— Да, но их давно уже нет. Полоскам этим уже лет 7 или 10.

— А это что?

— У нас тут был общий телефон. Но его уже давно убрали, так как теперь у всех есть сотовые.

Стена у общего телефона. Этим записям много десятилетий. Фото: Дина Карпицкая

Вижу исписанную карандашом вокруг этого места стену — давно забытые и никому не нужные номера. Какие-то «Гриша», «Катя». А вот номер участкового Александра Поветкина.

Комната оказалась крайне задрипанной. На окошке грязные черные шторы, продавленный диван, дешевая этажерка. В углу отковырян кусок штукатурки — это недавно коммунальщики меняли старые батареи на новые.

— Обои тут еще со времен старых хозяев, — объясняет Алла Леонидовна. — Когда мне комнату дали, здесь жила семья: отец быстро умер, мать и сын спились. Потом за гроши буквально продали комнату вот этому Михаилу, который сейчас ее сдает.

За эту комнатенку Михаил хочет 25 000 в месяц. И спрос есть!

После комнаты идем смотреть места общего пользования. Потолок в общей ванной увешан бельем. Несколько стиральных машинок, облупившаяся плитка.

— Ванная у нас одна на всех, — рассказывает Алла Леонидовна. — Вечерами очередь, конечно. А раньше и ее не было, все мылись в бане. А вместо этой комнаты была кладовка. Сейчас общественных дешевых бань в Москве уж и не осталось.

Кран нещадно подтекает.

— Мы уже замучились его чинить, — вздыхает Алла Леонидовна. — Буквально каждые полгода ломается, а денег на новый сдавать никто не хочет. Раньше в такие квартиры, как наша, сантехники бесплатно приходили, теперь же за все надо платить. Да и краны все китайские, некачественные.

Фото: Дина Карпицкая

Общая кухня представляет собой еще более печальное зрелище: тусклая лампочка Ильича под потолком. Столы, столы, столы, две газовые плиты. Время вечернее, и все обитатели коммуналки стекаются сюда готовить ужин. На одной конфорке варится гречка, на другой суп, на третьей жарится картошка, все запахи смешиваются между собой, аромат тот еще. Посмотреть на меня очень быстро собрались все «свои».

— А дружно вы живете?

— Да как живем? — обычно, — разводит руками молодая мама двоих мальчишек, Александра. Чтобы как можно дольше задержаться на кухне и послушать наши с Аллой Леонидовной разговоры, она моет детскую бутылочку с особой тщательностью. — Но не так, как в фильмах показывают.

— Раньше, я помню, было дружно, — говорит пенсионерка. — И Новый год вместе встречали, и дни рождения гуляли. А сейчас народ не такой. У всех свои проблемы, заботы. Квартиранты вообще часто даже и не здороваются. Так, ходят сами по себе. Это вам не как в фильмах старых показывали.

— А что же вы не разъезжаетесь? Ведь за стоимость комнаты здесь, в центре, вполне можно купить отдельную квартиру где-нибудь в отдаленном районе.

— Ой, да у всех свои причины. Я вот тут с рождения живу, — говорит Саша. — Привыкла. В центре удобно — тут и поликлиники хорошие, и детские садики. Школы тоже в ЦАО одни из лучших. У меня две комнаты, нам не тесно, а как в отдельной квартире жить, я, честно, даже и не представляю.

— Я тоже, — вздыхает Алла Леонидовна. — Детей у меня нет, мужа тоже. Что я буду делать в одиночестве? Честно вам признаться, я дальше Садового кольца уже лет 10 не выезжала. У нас тут на Арбате есть недорогой супермаркет, у местных жителей — скидочные карты. В собесе выдавали еще несколько лет назад. Многое я в ларьках покупала. Но ларьки закрывают потихоньку. Мне много еды-то и не надо — крупа, курица, картошка.

Фото: Дина Карпицкая

— Да, наши любимые ларьки сносят. Но я приноровилась ездить по выходным в гипермаркет в Фили, — улыбается тучная Лариса в засаленном, вытянутом халате. — Там продукты дешевле, бывает, и Алле Леонидовне что-нибудь прихвачу по акции.

— Я недавно была в Музее истории Москвы, — это снова Алла Леонидовна, — там есть экспозиция, которая называется «Коммунальная квартира». И экскурсовод спрашивает: «Кто из вас догадается, сколько семей живет в этой нашей коммуналке?». Все начали наперебой называть неправильные цифры. А я посчитала, сколько столов на кухне, и говорю: шесть семей. Она: «Правильно, а как вы догадались?». Я говорю, что не догадалась, а знаю, потому что сама живу в такой коммуналке.

Провожать меня вышли все обитатели этой застрявшей во времени квартиры, чуть не обнимали на прощание, как родную.

— А кто ремонт-то в подъезде сделал? — спрашиваю я. — Шикарный-то у вас подъезд — модная плитка, кованые перила. Красота!

— Да это один богач со второго этажа. Он занимает квартиру такую, как у нас, расселил жильцов, и теперь там только он с женой. Долго пытался добиться ремонта, но в итоге сам сделал. Причем до нашего 6-го этажа. Вот чудак!

Обратно я выходила не на бульвар через парадный, а через двор на Калашный переулок. Сзади длиннющий дом соединен огромным двором. Тут ни блеска модных кафе, ни огоньков. Зато абсолютно ощутимо витает дух старой Москвы — у меня аж мурашки побежали по коже.

Точное число коммунальных квартир в Москве назвать сложно. Львиная доля таких пережитков советских жилищных реалий — около 90% от общего числа — была ликвидирована в 90-е годы. Еще около 9% расселили в 2000-е. Последние данные по таким квартирам власти города декларировали 5 лет назад, в 2011 году. Тогда говорили о 91 тысяче. При этом заявлялось, что это число уменьшается каждый год на три тысячи. Так ли это на самом деле?

Эксперты рынка недвижимости приводят цифры: порядка 4% всех сделок купли-продажи приходится на коммунальные квартиры с общей кухней. Что касается аренды, то тут популярность коммуналок существенно выше — около 35%.

— Да, я регулярно встречаю в Москве старые коммуналки, — рассказал мне риелтор Дмитрий Назаров. — Чего я только не видел! По 25 человек в одной квартире, тараканы, крысы. Иногда кажется, что и не в Москве даже нахожусь. Люди собачатся, судятся, терпеть друг друга не могут, но все равно живут вместе. Слышал от самих жильцов истории, когда только мировой суд смог решить проблему с попугаем, которого одна женщина решила поселить на общей кухне. Всем это категорически не нравилось — перья же от него, грязь, но она отказывалась его убирать. А в одной квартире я видел стиральные машины на замках, потому что соседи повадились пользоваться чужой, чтобы свою не изнашивать. Используют в борьбе друг с другом и современные технологии — устанавливают видеокамеры в местах общего пользования, жучки подкладывают. Есть в нашей среде и свои «герои». Одна квартира на Остоженке еще хлеще той, что ты видела. Там шесть комнат. Тремя владеет мужчина, который свои апартаменты постоянно выставляет на сдачу. Про него байки уже гуляют, что он типа «синяя борода», своих жильцов куда-то девает. А я знаю, что просто в той обстановке мало кто выдерживает. В одной комнате сумасшедшая старуха, которая везде гадит и плюет в чужие кастрюли, в другой комнате, 20 метров, помещаются аж две семьи. Мама с мужем и дочка с мужем. Так они разделили свою комнату перегородкой гипсокартонной, как бы сделав из нее две. Стенка эта идет прямо посередине окна. И дочка с мужем в своем закутке еще и душевую умудрились установить. Я им говорю: что вы не разъезжаетесь-то, ведь ваша квартира миллионы стоит, хватит вам всем на отдельную жилплощадь. А они ругаются, дерутся, полиция к ним уже даже не приезжает, — но все равно вместе живут.

Читайте также:  Что такое номинальный счет в банке для опекунов?

— А почему?

— У всех разные ситуации. Но в целом из-за упертости и невозможности договориться. Я одно время пытался заниматься расселением таких квартир — это очень сложно. Дело в том, что у каждого соседа есть право преимущественной покупки. Вот они друг с другом и торгуются. «Ты мне мало предложил, на рынке вон какая цена» — и так далее. Сколько ни объясняй, что им выгоднее всего целиком свою квартиру продать, — не понимают. Каждый сидит в своей комнате и все думает, что вот сейчас придут и его обманут. Самый упертый контингент — бабушки-пенсионерки. Их из родных стен буквально клещами не вытащить. Причем дети у многих отселились — была такая программа в Москве по расселению коммуналок, когда давали квартиру меньшей площади при условии, что за семьей сохраняется право пользоваться и комнатой в коммуналке. Вот бабушки все и остались. Сейчас программа по расселению коммуналок практически приостановилась, те, кто стоит в очереди на расселение, так и стоят, никуда не двигаясь.

— Как считаешь, коммунальные квартиры в Москве когда-нибудь исчезнут?

— Нет, никогда этого не будет. Наоборот, потихоньку их число растет. Например, муж с женой после развода не смогли поделить имущество. И жена взяла и подарила — продать сложнее из-за преимущественной покупки — свою половину чужим людям. То есть по факту она деньги-то получила, но оформила все это как дарственную. Заехали новые жильцы, и вот пожалуйста — коммуналка.

Фото: Дина Карпицкая

Как оказалось, сам Дима тоже штампует коммунальные квартиры, но как бы на новый лад.

— У меня бизнес так построен: я арендую большую квартиру в центре, делаю косметический ремонт и сдаю по комнатам. Такие комнаты пользуются спросом у молодых ребят, приехавших в Москву. И иностранцы часто арендуют; они, как я понял, вообще боятся жить где-то на окраинах. И знаешь, в моих квартирах атмосфера совсем другая — знаю, так как сам в одной такой живу. Люди вроде бы вместе, но почти не общаются: привет — привет, пока — пока. Часто даже по имени друг друга не знают. А все потому, что это не их собственность, и никто права не качает. Тут все не их, все временно. Плюс я нанимаю уборщицу, так что не приходится спорить о том, чья очередь мыть туалеты.

Дима признался, что в последние года два его бизнес пошел в гору. Ведь те, кто раньше мог себе позволить отдельную квартиру, теперь арендную плату не тянут.

— Да, плохо у народа с деньгами, — говорит предприимчивый риелтор. — Теперь и в комнате по двое-трое не брезгуют селиться. За два года число моих коммуналок выросло с 10 до 15. И народу в них сильно прибавилось. Я вот думаю еще один бизнес организовать — экскурсии по старым московским коммуналкам. Уверен, от желающих отбоя не будет.

— У нас тут был общий телефон. Но его уже давно убрали, так как теперь у всех есть сотовые.

Определение

По действующему закону, в нем имеют проживать наниматели и собственники. Стороны распоряжаются помещением и вещами по ст.

30 ЖК РФ. Жильцам нужно соблюдать правила проживания и не ущемлять права соседей.

Собственники могут проживать или сдавать в аренду. Второй вариант невозможен без согласия остальных жильцов.

Если в коммунальной квартире будут жить лица без регистрации, нужно заключить специальное соглашение. Собственник может выполнить регистрацию данных людей. Эта процедура безвозмездная, но она осуществляется по правилам использования жилья. Комната применяется гостями так же, как и хозяевами.

Коммунальная квартира – это помещение, где гость без регистрации не должен находиться больше 3 месяцев. При нарушении данного правила соседи могут уведомить об этом контролирующие органы. ЖК устанавливает, коммунальная квартира – это помещение, жильцы которого имеют одинаковые права пользования.

30 ЖК РФ. Жильцам нужно соблюдать правила проживания и не ущемлять права соседей.

Коммунальные квартиры возвращаются

Комнаты в коммунальной квартире все еще остаются востребованными. Для большинства покупателей это быстрая и самая реальная возможность получить прописку, жилье, небольшой и стабильный источник дохода. По мнению экспертов, даже появление на рынке малогабаритных квартир не приводит к исчезновению комнат: последние все равно дешевле, к тому же вложения в покупку комнат в коммуналках окупаются быстрее, чем в малогабаритки.

«Купить квартиру в Москве у меня не получалось, но прописка в Москве мне была нужна, поэтому свою однушку в дальнем Подмосковье я продала за 3,7 млн руб. Этого хватило на покупку 12-метровой комнаты в пятиэтажном сталинском доме рядом со станцией метро “Первомайская”,— говорит Татьяна Усова.— В квартире кроме меня проживают еще одинокий мужчина-ученый, который пишет свою диссертацию, вторую комнату сдают девушке. Я второй собственник, две другие комнаты принадлежат мужчине и его матери в равных долях». Коммуналка Татьяны Усовой не единственная в этом многоквартирном доме: этажом выше расположена такая же, и в соседних домах тоже имеются коммуналки.

По данным опрошенных экспертов, предложений комнат на рынке недвижимости немало. Особенно они характерны для крупных городов, составляя от 2% до 10% от всех квартир, экспонируемых на вторичном рынке. «В Санкт-Петербурге на 46 тыс. квартир на вторичном рынке приходится 4,2 тыс. комнат (9%), в Москве на 60 тыс. активных объявлений на вторичке — 1,3 тыс. предложений в комнатах (около 2%). Рынок комнат активнее в крупных индустриальных городах (там коммуналки остались от домов, которые строили крупные предприятия для своих рабочих в советское время), а также в Санкт-Петербурге (связано с особенностями застройки центра города)»,— говорит руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов.

По данным риэлторских агентств, комнаты — весьма востребованный товар на рынке городской недвижимости, хотя за последние годы их количество уменьшилось в разы. «За последние 15 лет число комнат в коммуналках, выставленных на продажу, сократилось в десять раз. Так, в Питере на продажу выставлено 3,5 тыс. комнат, а в 2003 году было вдвое больше. В Москве предложений меньше — всего 1,5 тыс. Связано такое явление с тем, что собственники комнат стремятся выкупить доли и сделать из них полноценное жилье»,— говорит гендиректор петербургского агентства недвижимости «Доли.ру» Игорь Аболемов.

Комнат в коммунальных квартирах в Москве не так уж много — около 250 предложений, уточняет председатель совета директоров агентства «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова. В основном это трехкомнатные и пятикомнатные квартиры, тогда как классические коммуналки могли насчитывать и 8–12 комнат — такие дома еще можно встретить, например, в Санкт-Петербурге, добавляет она.

Опрошенные «Ъ-Домом» эксперты считают комнаты пережитком, на смену которому придут малогабаритные квартиры — жилье, площадь которого не превышает 20 кв. м. «Первые коммунальные квартиры появились в начале XX века в результате расселения квартир богатых представителей общества. Затем в течение долгого времени в обществе происходили процессы, способствующие уплотнению в жилом секторе. Сейчас идет процесс урбанизации, в отличие от советских времен, собственность иметь можно, коммунальные квартиры укрупняются. В центре Москвы уже не найти коммуналку: их выкупили и расселили. Но наметился еще один тренд на рынке недвижимости — это малогабаритное жилье»,— говорит директор программ по недвижимости Института отраслевого менеджмента РАНХиГС Кирилл Сиволапов.

По словам участников рынка, официального определения для малогабаритных квартир, которые по площади совпадают с комнатами, но имеют отдельные удобства, не существует, хотя самих малогабаритных квартир много. По данным «Метриума», самую доступную квартиру площадью 19,8 кв. м можно купить в Кунцево на западе Москвы за 3,5 млн руб. Самое дорогое малогабаритное жилье в массовом сегменте продается за 6,8 млн руб.— и тоже в Кунцево.

Около 30% новостроек с квартирами до 20 кв. м в массовом сегменте строится на западе столицы, еще 23% — на севере города, по 15% — на востоке и юго-востоке. Эксперты связывают появление малогабаритных квартир не со стремлением к социальной обособленности граждан, а с падением покупательской способности россиян. «Начало продаж жилья размером меньше парковочного места, причем за весьма немалые для всей страны деньги (более 3 млн руб.),— это одно из проявлений кризиса, в котором мы пребываем. Даже во времена массового жилищного строительства при Хрущеве, несмотря на скудные ресурсы и невысокое качество жилья, квартир такой маленькой площади не было. Теперь же мы пришли к объектам в 11 “квадратов”, и это, конечно, не прогресс, а регресс. Причем речь идет не только об экономическом или социальном, но и о ценностном кризисе, потому что со временем такое жилье может стать нормой»,— говорит управляющий партнер «Метриума» Мария Литинецкая.

Купить и сдавать

Так или иначе, но пока на рынке есть и комнаты в коммуналке, и малогабаритные квартиры, покупатели берут их зачастую с одними и теми же целями. «Чаще всего такую недвижимость приобретают для получения регистрации в городе. Кроме того, некоторые комнаты в коммуналках располагаются в домах сталинской постройки, обладают высокими потолками, толстыми стенами, и есть покупатели, которые не хотят жить в новостройке и намеренно выбирают именно этот тип жилья»,— говорит Ирина Доброхотова.

С этим согласен и Игорь Аболемов. Он подчеркивает, что по его опыту 90% покупателей комнат в Петербурге приобретают их с целью дальнейшей сдачи в аренду: «В нашем городе, по данным Росреестра за этот год, 84% жилья находятся в долевой собственности — это больше всего в России. В центре Петербурга можно купить комнату за 1,8 млн руб., за эти же деньги можно купить и студию в Петергофе. Но комнату в коммуналке на Петроградке можно сдать в среднем за 13–15 тыс. руб. в месяц. При этом коммунальные услуги оплачивает арендатор, что выгодно. Квартиру в пригороде, купленную по той же цене, сдать сложно из-за транспортной недоступности и дорогих коммунальных услуг».

В Петербурге, продолжает Игорь Аболемов, цены на комнаты сильно зависят от местоположения дома. Например, в Василеостровском районе в 2019 году комнаты площадью 15–20 кв. м в коммуналках со старой отделкой обходились покупателям от 1,4 млн до 1,9 млн руб. Цены растут: три года назад те же комнаты стоили на 250 тыс. руб. дешевле.

Еще одна цель при покупке комнаты — получение отдельной квартиры в будущем, поскольку преимущественное право выкупа комнат в процессе их продажи по закону у владельцев доли в этой же квартире. «У нас выставлено на продажу 20 комнат. В основном люди берут комнаты для получения отдельной квартиры в будущем. Одна клиентка хочет в итоге получить трехкомнатную квартиру, где у нее уже есть в собственности две комнаты. Сначала она жила вдвоем с мужем в купленной комнате, потом у них родился первый ребенок, когда родился второй, они за 800 тыс. руб. выкупили вторую комнату, вложив в том числе материнский капитал. Если соседи будут продавать свою комнату, то семья выкупит ее»,— говорит риэлтор саранского агентства недвижимости «Порог» Алина Рыжникова.

Читайте также:  Предоставление больничного листа согласно ст. 183 ТК РФ

Эксперты говорят о выкупе комнат в коммунальных квартирах как об отдельном и довольно сложном виде бизнеса. В случае если выкупом комнаты заниматься целенаправленно для ее продажи, то доходность может оказаться высокой. «Так, например, если выкупить по отдельности все комнаты в четырехкомнатной квартире по 2 млн руб., затраты составят 8 млн руб., а целиком такая квартира может быть выставлена на продажу за 12–15 млн руб. и более (если, например, дом находится около метро и рядом с парком, а в квартире сделан свежий современный ремонт)»,— говорит Ирина Доброхотова. Риэлторы подчеркивают, что заработать на продаже бывшей коммуналки мгновенно не получится: сначала квартиру нужно расселить (нередко владельцам комнат нужно подобрать альтернативу), затем чаще всего требуется ремонт, потом — продажа, а многокомнатные квартиры реализуются медленнее всего.

«В Петербурге от продажи целой квартиры, которую постепенно “собирали” из комнат, можно выручить на 30% больше денег, чем изначально потратили на выкуп долей. Но надо понимать, что сначала придется купить все комнаты в ней. Это непросто. Ведь преимущественное право выкупа есть у соседей, которых надо уведомить о продаже. Для этого порой приходится отправлять десятки писем с уведомлениями, ждать ответа»,— говорит Игорь Аболемов.

Комната может быть начальным капиталом для дальнейшего приобретения жилья. По данным агентства недвижимости «Этажи», в Екатеринбурге, например, нередко этим пользуются молодые люди, которые в начале своего пути инвестируют в покупку бюджетной недвижимости. «Купили с женой 20-метровую комнату в трехкомнатной коммуналке на Советской четыре года назад. Обошлась она нам тогда в 800 тыс. руб. За эти деньги квартиру не купишь, а тут центр города. Это дешево. Через пару лет продали за 1,3 млн руб.— выкупили у нас ее соседи. Мы покрыли вырученными деньгами 35% стоимости нашей однушки»,— говорит житель Екатеринбурга Игорь Демидов.

Выгода в долгосрочной перспективе

Как уверяют эксперты, комнаты в коммуналке по доходности равны малогабаритным квартирам. По данным агентства «Бест-Новострой», в Москве средний бюджет покупки комнат, если они продаются как отдельное помещение, а не как доля,— около 2–3,5 млн руб. в зависимости от района, площади и состояния самого дома. Площади комнат могут варьироваться от 9 до 17 кв. м. Квартиру-студию или обычную малогабаритку в Москве можно приобрести практически за те же деньги — стоимость зависит от удаленности от метро и площади объекта. В диапазоне от 2,5 млн до 4,5 млн руб. предлагается не менее 500 объектов. В строящихся домах в старых границах Москвы можно приобрести студии от 2,6 млн до 3,8 млн руб. Но если комнату в столице приобретают для дальнейшей сдачи в аренду, то надо понимать, что денег с нее арендодатель получит меньше, чем если бы сдавал малогабаритку. «Ставка аренды комнат — 15–20 тыс. руб. в месяц. А вот разброс ставок на малогабаритные квартиры или студии существенный: от тех же 20–23 тыс. руб. до 60 тыс. руб., так как во многом это зависит от качества дома, ремонта, качества бытовой техники. Если предположить, что качественная комната была приобретена за 3 млн руб. и сдается за 20 тыс. руб., то она окупится через двенадцать с половиной лет. Студию, купленную за 4,5 млн руб., можно будет сдавать, например, за 35 тыс. руб.— тогда вложения окупятся примерно за десять с половиной лет»,— говорит Ирина Доброхотова.

Совсем иная ситуация в Петербурге, где сдавать комнаты бывает выгоднее, чем сдавать однокомнатную квартиру на окраине. «Один из наших клиентов продал имеющуюся у него однушку на окраине города за 3,7 млн руб., которую сдавал за 18 тыс. руб. в месяц. Купил три комнаты — две в центре и одну на окраине. В итоге он получал почти вдвое больше, чем за аренду однушки. В Петербурге такие истории встречаются часто»,— отмечает Игорь Аболемов.

Рынок студий и малогабаритных квартир развивается, но не сможет вытеснить коммуналки в ближайшем будущем, считают эксперты. «Малогабаритных студий площадью 11 кв. м как явления не существует. Есть два проекта в Москве, которые куда активнее обсуждаются, чем продаются. Предложения в комнатах не исчезнут. Они неизбежно появляются и будут появляться при расселении коммунальных квартир (в Москве на них до сих пор приходится около 3% жилого фонда), при нестандартных жизненных ситуациях. Этот продукт только частично (по цене) пересекается со сверхкомпактными студиями (площадью 20–25 кв. м) в новостройках. Большинство комнат предлагается в центре и сложившихся районах, а небольшие студии — в ближних пригородах»,— заключает Алексей Попов.

Совсем иная ситуация в Петербурге, где сдавать комнаты бывает выгоднее, чем сдавать однокомнатную квартиру на окраине. «Один из наших клиентов продал имеющуюся у него однушку на окраине города за 3,7 млн руб., которую сдавал за 18 тыс. руб. в месяц. Купил три комнаты — две в центре и одну на окраине. В итоге он получал почти вдвое больше, чем за аренду однушки. В Петербурге такие истории встречаются часто»,— отмечает Игорь Аболемов.

Какие функции выполняет коммерческое предложение

Прежде чем начать составлять коммерческое предложение, нужно понять, какие функции оно выполняет. Чем-то они схожи с задачами рекламных сообщений:

  • Привлечь внимание.
  • Заинтересовать.
  • Подтолкнуть к покупке.
  • Вызвать желание приобрести товар.

Исходя из этих задач, разрабатывается коммерческое предложение. Обычно в самом начале используют визуальные эффекты, например, логотип организации.

Если коммерческое предложение отдается потенциальному клиенту в печатном виде, то отдельное внимание уделяется качеству бумаги, на котором печатается предложение. Можно для большего воздействия на клиента нанести специальные водяные знаки на документ. Ламинированная бумага произведет на потребителя товара приятное впечатление.

Стоит использовать четкие и понятные аргументы, которые действительно помогут клиенту утвердиться в решении купить товар.

2. Горячее КП

Все наоборот: горячее КП отправляется тому клиенту, с которым уже произошел контакт. Вы или поговорили с ним по телефону, или встретились и обсудили лично детали сотрудничества, или пообещали прислать прайс-лист. Словом, он уже заглотил наживку и ждет от вас ответных шагов.

Правила составления горячего КП:

  • оно адресно. Клиента называете по имени-отчеству, акцент делаете на том, что именно он хочет от вас получить и что услышать;
  • оно подробно. Это для холодного КП достаточно нескольких страниц – в горячем можно расписывать как душе угодно, не побоясь флуда. Если есть специальные предложения, скидки, программы лояльности, которые даются только избранным клиентам – о них тоже обязательно расскажите.

Конечно, мало кто делает два КП – на все случаи жизни. Да и горячий компред сложно подготовить заранее, не зная ни имени и фамилии клиента, ни товаров, которые он собирается приобрести. Поэтому компании заказывают обычно холодное КП и его же рассылают горячим клиентам, снабдив его деталями и подробностями.

Все наоборот: горячее КП отправляется тому клиенту, с которым уже произошел контакт. Вы или поговорили с ним по телефону, или встретились и обсудили лично детали сотрудничества, или пообещали прислать прайс-лист. Словом, он уже заглотил наживку и ждет от вас ответных шагов.

Содержание:


В шапке КП может быть или логотип вашей компании или рисунок продукта/услуги, который вы предлагаете.

Заголовок

  • Спамность. Бесплатно, гарантия, ограниченное предложение и тому подобные слова лучше забыть. Если вы используете в заголовке цифры, то это должно быть описание, а не призыв.
  • Размытость.
    Неправильно: Тысячи потенциальных клиентов в день (непонятно, откуда эти клиенты возьмутся).
    Правильно: Размещение рекламы на сайте с посещаемостью 10 тысяч уникальных посетителей в сутки.
  • Отсутствие конкретики. Любые «красивые, но ниочемные» заголовки: тайны ведения бизнеса, раскрываем секрет миллионеров. Факты будут выглядеть привлекательнее: Подключение виджета увеличило конверсию сайта компании Х на 30%.
  • Оценка. Избегать оценочных слов – выгодный, самый быстрый, лучший, уникальный.

Вы сможете увеличить конверсию сайта в 2 раза.
Ваши компьютеры будут под защитой 24 часа в сутки.
Хотите всегда иметь запас чистых скатертей и передников и навсегда забыть про пятна?

Переходим непосредственно к составлению коммерческого предложения

Главная задача заголовка – объяснить потенциальному клиенту, что это за документ и мотивировать начать его читать.

Структура коммерческого предложения и секреты его элементов

Коммерческое предложение может быть подано в различной форме:

  • печатным текстом (лучше на фирменном бланке);
  • в формате текстового документа (через интернет);
  • в виде презентаций (PowerPoint или переведенных из PowerPoint в PDF).

В любом случае, необходимо сначала составить сам текст предложения. Так как это во многом творческий процесс, единых шаблонов здесь не может существовать. Тем не менее, практика выработала некий арсенал эффективных приемов, которые целесообразно использовать, особенно начинающим предпринимателям и менеджерам.

  • адресность;
  • больший объем;
  • предельная конкретика;
  • субъективность (к примеру, владелец бизнеса должен получить иное КП, нежели наемный рабочий).

Если цена высокая, ее нужно обосновать:
  • показать ценность — что входит в услугу;
  • сравнить с чем-то более дорогим;
  • рассчитать экономию;
  • предложить рассрочку;
  • разбить — по месяцам или дням.

В этом примере читателя заранее подготовили к тому, что цена не может быть низкой:

Пример обоснования цены

В этом коммерческом предложении показали крупных партнеров, чтобы вызвать доверие:

Причем тут CRM?

CRM-системы позволяют упростить и ускорить рассылку коммерческих предложений. Например, в облачной программе SalesapCRM нужно просто нажать на e-mail клиента, выбрать из списка нужный шаблон письма и отправить. При этом программа сама добавит в шаблон информацию о клиентах: имя, приобретаемые товары, сумму сделки и так далее.

Выбор шаблона письма

А для массовых рассылок интегрируйте CRM-систему с сервисом Unisender и управляйте базой подписчиков прямо через интерфейс SalesapCRM. Узнайте больше о возможностях работы с почтой в SalesapCRM и сэкономьте время для более важных задач!

Грамотное коммерческое предложение: образцы от студии копирайтинга Дениса Каплунова:

Отзывы

Завершить описание преимуществ и выгод для клиента можно с помощью отзывов.

  1. Отзывы других клиентов. Это доказательство можно назвать, пожалуй, самым ценным. Особенно если клиент этот довольно известен и авторитетен. Очень важно, чтобы отклик покупателя имел ту же смысловую нагрузку, что и само коммерческое предложение. То есть указывал на выгоду, полученную клиентом от использования вашего продукта/услуги.
  2. Рассказать о своей собственной истории успеха. Это должна быть продающая история, которая действительно заинтересует покупателя и побудит его к каким-то активным действиям.
  3. Список клиентов – актуален, если в их числе будут громкие имена. Читатель будет считать, что если вам доверяют такие крупные компании, значит с вами можно иметь дело!

Этот пункт структуры многие упускают. И зря! Цена обязательно должна быть указана в вашем коммерческом предложении. Указывая цены, вы показываете клиенту, что максимально открыты, и он знает чего ожидать при обращении в вашу компанию.

Когда цены на товар или услугу отсутствуют в вашем коммерческом предложении, то клиент чувствует в этом подвох и с большой вероятностью не будет к вам обращаться.

Если в случае отправки «горячего» коммерческого предложения менеджер может позвонить и напомнить о себе, то в случае «холодного» коммерческого предложения отсутствие ограничения убивает более половины продаж.

Добавить комментарий